http://www.citylifeplanning.com/blog/ ja Copyright 2009 Tue, 12 May 2009 12:53:53 +0900 http://www.sixapart.com/movabletype/?v=3.33-ja http://blogs.law.harvard.edu/tech/rss しばらくブログをさぼってました。 気がつくと前回は2月です。 この2ヶ月でなにか変わったことは？ 季節が変わったのは当然ですが、株価も上がり、すこしマクロ経済は上向いている様です。 ２月の時点で私は、景気の底打ち感を感じてましたが、外れていなかったということです。 さて、世田谷区目黒区等の城南エリアの新築一戸建が枯渇してきています。 これは前回、２月にも書いたことがありますが、一戸建需要はあります。 モノがないから作ればいい しかし、 相変わらず金融機関は我々不動産業者に厳しく、建売業者は在庫の販売に手一杯で、新規開拓ができない状況が引き続いています。 そんな折、一般のお客様の動きとしては、いよいよ土地の購入に意識が移ってきています。 しかし、土地を購入してから建物が完成するまでの経費を考えると、あまり現実的ではなく、諦めてしまっている方が多い様です。 土地を買って家を建てる場合については、金融機関が、そのスキームに対応する商品を出していただければ、土地は間違いなく動くのですけどね！ 続きはまた http://www.citylifeplanning.com/blog/business/000277.html http://www.citylifeplanning.com/blog/business/000277.html ビジネス Tue, 12 May 2009 12:53:53 +0900 早いもので２月も終わろうとしている 新築の販売状況をリサーチしていると、都心部の新築一戸建在庫が極端に減っていることに気がついた。 調査エリアは世田谷区・目黒区・渋谷区で 今となっては価格が高くて、いつまで経っても売れそうもない物件は別にして、山手通りより中心部はショウジキ新築一戸建在庫が無い状況 目黒区はそもそも区の面積がちいさいのでわずかしかなく 世田谷区は調べていて面白いことが解った 小田急線沿線はとくに環八周辺在庫が多く 田園都市線沿線も環八方面に在庫が多い 東横線沿線は田園調布までを含めて数が少ない この３路線のエリアを城南地区をいうが、このエリアは過去１年前まで価格が高騰し、分譲会社の景気後退が始まる１年前から土地の仕入れに慎重になりはじめて来たのを境に、多くの会社が建築を様子見、または、ファイナンスの面から資金繰りが今迄の様に潤沢ではなくなり、やはり建築について様子見ムードが高まってきた このタイミングから１年経ち 新築の完成在庫が、特に都心に近くなればなるほど無くなってきているという状態になってしまった。 そこで、不動産仲介メインの販売会社は、クライアントは存在すれど販売するものがなく、そもそそもこの状況下ではクライアント数よりプレイヤーの方が圧倒的に多くなっており、一人のクライアントを多くの業者が取り合う様な状況になっている。 にもかかわらず、さらに販売するもの（新築一戸建）がない！ 昨今、不動産が動かない、土地が売れないということはよく耳にするが、逆をいえば、適正価格でクオリティの高い商品が枯渇しているという側面があることにあまり気がついていないのではないでしょうか？ さて、正しい新築一戸建の普及のサセカタを考えてみたのですが、それはまた後日 http://www.citylifeplanning.com/blog/business/000276.html http://www.citylifeplanning.com/blog/business/000276.html ビジネス Fri, 27 Feb 2009 17:43:11 +0900 今って、なかなか不動産の売り物件情報をお預かりしても売れにくい時代になりました。 A 社3件の専任媒介 B 社2件の媒介 C 社5件の専属専任媒介 D 社3件の売主物件所有 これ、どう思います。 A 社3件の売りたがっているクライアントはA 社となんらかの関係があり、専任を外さないで、売れる限り連綿と専任媒介の関係を保とうとする、それはクライアントか、A社か？ もうそういう事ってやめませんか？といっても無理だと思いますので、ご提案 A〜D社で情報を共有するだけでは今迄と同じ それぞれの会社がシャッフルして媒介を受ける、クライアント次第では専任でも専属でもいい、それはクライアントの事を思い、相談相手が変われば、より良い売却の提案も出てくるかもしれないからです。 それに、一社ではできる事に限界がありますから 販売のスタイルを変える そして流通網を構築する どう思います？ http://www.citylifeplanning.com/blog/business/000275.html http://www.citylifeplanning.com/blog/business/000275.html ビジネス Tue, 10 Feb 2009 18:34:36 +0900 不動産の売却物件がとても多い 今年になってからわたしがその情報を見る数は日毎に増えており 一向に減らない 減らないということは売れてないということで 不動産は現在、ある限られた方しか購入しないし、ファイナンスの問題で買いたくても買えない状況が続いている。 私が目にする売却物件情報は、その殆どが市場に情報公開しない（出来ないという）レベルの情報なので、潜在的に不動産物件を欲しがっている方に、情報が行き渡っていない状態であると思われる。 さて、潜在的購入者と売側との情報のマッチングが噛み合ないのは、実際の取引価格が幾らまで安価になるか、その値段を決める権限者がどこに存在するか（この場合はファイナンス会社・管財人のケースが多い）、収益物件の場合には不動産取引をされて困るテナント（賃借人）が存在する等、クリアーしなけばならないハードルがいくつか有り、重要なことは、その物件のことを詳しく理解しているスペシャリストが情報管理を一元可し、一件ごとの権限者にルートをキチンと持っている人材が不可欠なこととなる。 例えば、物件情報をいいかげんな態度で広く言い伝えてしまうと、その物件情報はどこからなのかと戒められることがある、しかし、客観的にみると、買手としては多くの情報に触れて、そのなかから本当に気に入る物件に出会うことが良いことで、不動産業者の都合は関係ない。 つまり、信用をおける方が情報を一元可し、一件一件丁寧な対応を行っていればそれで良く、そいう情報をまとめて公開する様な、セキュリティーを持ったサイト等が存在すれば門戸はひろくなり、買手は自由にサーチすることが可能になる。 現在、各企業にそれぞれ存在する売却物件を一元可する作業を実際に行っていながら思ったことなのですが、情報開示に否定的なのは日本人の鎖国的思想がはびこっているとしか思えない。 情報を公開することが出来ない物件は、何故、情報公開してはならないのか、その理由の説明責任があり、そうでないものまで情報公開してはいけないものがとても多いので、一件一件の物件のもつ特性を理解しながら、公開・非公開を振り分けていけば、構わないのではないでしょうか。 http://www.citylifeplanning.com/blog/business/000273.html http://www.citylifeplanning.com/blog/business/000273.html ビジネス Tue, 20 Jan 2009 13:23:35 +0900 今年はじめての3連休であった昨日までの間に、私の知人が勤務している不動産会社への来場者数は前年・前前年を上回ったという 昨今の不動産市況の下落で、いままで買い控えをしていたお客様が年明けから動きだしているというのだ。 ニーズとしては 安定収入のサラリーマンが多く、求めている不動産物件は低価格帯で、割合、時間が掛からずに購入していくという そもそも、去年からの金融危機で株や為替で儲けていた方々はそのマーケットには入らず、自営業者は今後のマーケットに対する不安感から不動産には手を出さない傾向が強いか、本当に気に入った物件を買う気があれば自分の価値観でさらっと買うが、稀である。 買われている物件は概ね中古マンションか中古一戸建て、価格は1000万円代から2000万円代というから、都内23区では到底存在することすら無理な物件で、都内23区でその様な物件があった場合、ワンルームか再建築不可能な物件といった条件なのは否めないでしょう さて、この郊外的市場に参入するとしたらどうするか？ 格安の物件を購入して、手直しして売却すると瑕疵担保責任がついてくる。 瑕疵担保責任は2年間なので、その間に見えない床下・屋根裏・躯体などでクレームがあった場合は不動産業者である我々は（一般の方が一般の方に売却した場合、瑕疵担保責任はせいぜい2ヶ月）即刻補修しなければならない。 企業の社会的責任です。 この状況を客観的に収益ベースに置き換えると、例えば2000万円で売却した場合に、後日、構造躯体の補修で瑕疵担保責任を追求され、500万円補修費にかかりましたとなると、赤字は免れないこととなる。 さて、多くのニーズが待っている郊外的不動産市場に参入するか？ 難しい判断です http://www.citylifeplanning.com/blog/business/000272.html http://www.citylifeplanning.com/blog/business/000272.html ビジネス Tue, 13 Jan 2009 17:47:48 +0900 セカンドライフの会員数が激減！ デジタルで作られた土地を売買して儲けた方がいたり、洋服を売ったり、企業は広告を出したりと一時は隆盛を極めたこのバーチャルな世界が失速している。 よもやバーチャルな世界で金銭の取引をする行為まで余裕が無くなったということなのだろうか？ トレードという行為を行うにあたり、相手の顔が見えない取引は信用ならないという純粋な気持ちがわたしにはあり（そうはいっても株はネットで取引しているが）、本業となるとますます相手の顔がみえないとショウジキ情報交換することも億劫である。 しかし、人脈も広くなり、時間的な余裕がなくなってくると、さすがに不動産の情報交換はメールが多くなるのですが 例えば、ある会社の売却物件情報を取り扱う際、昨今の大幅指値が台頭しているさなか、その会社内でも担当によって価格が違うということが多く、今迄の様なＦＡＸして検討して下さい的な営業は全く通用しなくなり メールを駆使した情報交換も、時としてクレームの対象になる 情報が錯綜し、上辺の情報を知っている裾野は広くても、実際に権限者と相対で話ができるポジションにいるかが重要になっている。 昨日、複数の会社社長達とそういう話をしたとき、それぞれの社長が持つ人脈を最大限活用して、持っている情報をイントラネットの様に共有し、他社という垣根を超えた営業を行わないと数字が伸びないんじゃなかろうかということで、やはり相手の顔をみて仕事をするということが重要だと改めて共感した。 商売は相手の顔の顔色を伺いながらするものって、このごく当たり前の行為なのですが、会社という垣根を超えて情報を共有しようという姿勢は信頼関係だけではなく、この時代を我々で明るくしていこうという前向きな意思表示の表れだと共感した。 http://www.citylifeplanning.com/blog/business/000271.html http://www.citylifeplanning.com/blog/business/000271.html ビジネス Fri, 09 Jan 2009 14:59:58 +0900 をしていて、今年はさらに市況が悪くなるという意見が多く、その方向へ向けて時間が流れていると断言してよいでしょう。 しかし、景気がいい時期は成長成長でその方向へ向けて時間が流れていて、反転局面でもまだ大丈夫と思っていてズルズルと悪い方向に抵抗する様に踏ん張っている傾向が多い様に感じます。 その反転局面ってなんなのでしょう？ 株価が下がりつづけた時、円高におおきく振れたとき、マスコミが不況と言い始めたときか？ 今日、友人と話していて、今迄の（これまでという表現がふさわしい）ビジネスモデルである労働者中心の社会が既に崩壊している、例えば、世界大戦のころは軍事力が幅をきかせ、江戸時代は商人が幅をきかせていた。 これからどういうシステムが幅をきかせてくるのだろうか そういった少し先を見据えた大きなうねりのと、ミクロな立ち位置から仕事をしなければ発展しない。 違う事をしろといわれている様なもので、それは多くの方に抵抗があり、取り組みに時間とコストが掛かる、しかし、そこを果敢に追求しなければいけない時期に来ているのではないでしょうか。 http://www.citylifeplanning.com/blog/business/000270.html http://www.citylifeplanning.com/blog/business/000270.html ビジネス Thu, 08 Jan 2009 15:55:12 +0900 この関連性にまだ慣れない 2009年の表記が多く、平成21年の表記が無いか、または小さい 少なくとも私のまわりのカレンダーはそうだ 手帳にしてもフランス語である 話は少しそれますが これが昭和21年ならば終戦の間もなくで、日本中は焼け野原、食べるものさえなく、本当に極貧という時代でした。 しかもその頃って子だくさん家族が多くて、お父さんは本当に大変だったと思います。 世界でも勿論、世界大戦が終わり、敗戦した日本ほど食べるものがなかったかどうかはわかりませんが、似た様な状況だったと思います。 今に置き換えてみて、物は豊かにあり、贅沢さえしなければ食っていける時代になり、なにやら日本人は骨抜きになってしまったかの様に、政府のせいにしてみたり、景気のせいにしてみたりで、建設的かつ発展的発想が乏しくなっていると思います。 そう考えると、昭和21年は食べるものがなく、なにも物がなくて、平成21年は物はあるけど思想や目標がなくて、流されている人が多い様な気がします。 昭和20年代から30年代にかけての高度成長期がまたやってくるとは思わないけれど、昭和21年のころと比べたら（トーゼン私は生まれてませんが）仕事がしやすい環境のなかで、もっとがんばれると感じました。 http://www.citylifeplanning.com/blog/business/000269.html http://www.citylifeplanning.com/blog/business/000269.html ビジネス Tue, 06 Jan 2009 13:38:24 +0900 今日、12：30頃に青山で爆発事故があった時、わたしはたまたま近くにいて、爆発音こそ聞こえなかったけれど、消防車が何台もいき過ぎ、しばらくすると上空にはヘリコプターが何機も旋回しているではないか！ 爆発というのは後からテレビで知った訳だけれど、消防車の数やヘリコプターがピンポイントで旋回しているというのは異常な状況であり、一昨年前の渋谷の温泉爆発事故を思い出さずにはいられなかった。 昨日、私は車を運転していて、2車線の右側を走っているとき、左側の車線に大きな工事用クレーン車が並んで停まった。その車両のタイヤの直径は1.4mくらいあり、今、そのタイヤが真横で破裂したらと考えたら恐怖感におそわれて、その場はクレーン車から離れたのだが、同時に、路を歩いているとき等で爆発が起きたらとか、普段はまったく考えもしないことを逡巡していたことを思いだした。 それって予知能力か？ だいたいにして日本は自爆テロや爆破をする犯罪が無い国なので安心な分、くだらんと思われるかもしれませんが、「今、身に降り掛かる危険」という事を考えてみても良いのではないでしょうか。 http://www.citylifeplanning.com/blog//000268.html http://www.citylifeplanning.com/blog//000268.html たわごと Wed, 12 Nov 2008 14:06:57 +0900 今の経済の動きは人災か？ 或る優秀な科学者と経済学者が密室で話し合う 経済学者は金融派生商品の優位性と今後の右肩上がりの経済を賛美する。しかし、格差問題はどうにか解決しなければ、全体規模の成長とはいえないと危惧もする。 一方の科学者は地球温暖化や環境破壊、原油がいつ枯渇するか等のデータを揃え、経済がこのまま成長すると温暖化や環境破壊を助長するだろうと語りだす。 それには経済学者も不安な気持ちになり 温暖化や環境破壊を食い止める為、そして、格差問題を無くすためには一度経済というものを貶めてやらなければいけないのでは、と二人は話し合い 先ずはサブプライムローンをいじってみよう、そこからどうなるかシミュレーションをし始めたところで、その話を某国のスパイが嗅ぎ付けてアメリカ経済が破綻すると某国の繁栄が期待できると思い込み、機関投資家とマスコミを操りはじめる。 誰かがコントロールしているとしたら、これは経済テロなのだろうか 自分で書いていて怖くなった！ http://www.citylifeplanning.com/blog//000267.html http://www.citylifeplanning.com/blog//000267.html たわごと Fri, 03 Oct 2008 17:55:50 +0900 今、公開中の映画です。 1990年から2年間放浪の旅に出て、そのまま帰らぬ人となった物語 と、一言で終わってしまう話なのですが 現金を全て捨てて本当に身体ひとつで旅に出る 一度南に向かい、あたたかな人との出会いが語られるが 一転、アラスカへ向かう そこは本当に寒く自然だけが存在する世界 そこには生を希望にして生きる他になにも無い気がしてならなかった それは寒さをしのぎ、飢餓に耐えること 人は本当にこんなシンプルなことで生きていけるのだろうかと考えながら観ていた 自然には抗えない 人間はあまりにも弱い 弱いから知恵がある 寒ければ服を着る 猟りをすればすぐに腐る、腐るのを防ぐ為に保存方法をあみ出す そういう知恵の積み重ねが現代に繋がっていると改めて感じた 実は、この青年が最後に、その極寒の地で命が果ててしまうことを知らずに観たものだから、最後に希望が無いと解った時に衝撃を受けてしまった 本当に希望が無いってそういうことかって感慨深くなった しかも孤独死！ 様々なことを比較して考えるにはイイ時間でした シンプルに生きるって大変です。 http://www.citylifeplanning.com/blog/private/000266.html http://www.citylifeplanning.com/blog/private/000266.html プライベート Tue, 16 Sep 2008 17:23:43 +0900 先月は不動産業者の相次ぐ民事再生法申請で驚いた、というか「またか！」と思ってしまった。 今、この業界にいる方々は何処に向かっていけばいいのか正念場にきている。 去年までの実態をおざなりにしたツケがきていると思っていいのではないでしょうか 現実的な思考を持ち、個々のもつ仕事の長所・短所を見極めて取組まないといけない この国はなぜ世界に誇る経済大国になったのかを考えれば、製造業が発展してみんなの所得が豊かになり、家を持てるまでになった。 そして不動産が動き、地価が急上昇し、株も上がり、やがて破綻した。 しかし、地道に製造業を突き詰めていった企業は、今や世界に誇る企業にまで成長した。 不動産業ってなんなのだろうか？ 株式の業種カテゴリーには立派に「不動産業」とあるが サービス業といえるし、製造業ともいえるのではないかと考えれば、我々が取組む事柄について個々のプロジェクトを形あるものにし、ユーザーの方に喜んでいただく。 その事を忘れて（忘れてはいないと思うが）投機的になってしまった結果が現在の不動産業界なのかもしれませんね！ http://www.citylifeplanning.com/blog//000265.html http://www.citylifeplanning.com/blog//000265.html たわごと Mon, 01 Sep 2008 19:16:16 +0900 始まる前までテロや中国への不安材料等で開催が危惧されていた北京オリンピックは始まってみればいつものオリンピックの様にそれなりに盛り上がりっている。 比較的遅い時間に競技が行われていることが多いのだが、それはアメリカの時差、つまりアメリカでライブ放送することに重点をおいていると聞いたことがある 中国開催なのにアメリカの放送時間に気を使っているというのも、最近の中国とアメリカの関係から考えて納得がいく話である それにしても中国とアメリカのメダル数の数が多いのは、どうも経済のパワーを感じずにはいられない アメリカはサブプラと赤字でダメージが大きいが、その影響力は世界に波及し続けていることを考えるとやはり経済大国ですね そして、日本のメダル数もなかなか健闘している、現在で6位です。これだけエントリーしている国が多いなかで6位は凄いです。 経済が強いと、競技選手にお金をかけることはできる しかし、陸上100m走のように、どうあがいても日本人が金メダルを獲得できない競技がある、では、自分の持っているポテンシャルをどこで開花させるか？ それはお金を払ってもらって教えて貰うことじゃない 苦しい毎日のトレーニングが好きだから続けていける、華々しいシーンの裏にある努力を私は讃えたい 競技ってすばらしい！ http://www.citylifeplanning.com/blog/business/000264.html http://www.citylifeplanning.com/blog/business/000264.html ビジネス Sat, 16 Aug 2008 11:37:51 +0900 ちょっと前まで、アラブファンド系の不動産会社は居住用収益物件でパフォーマンスの高いものをさがしていた、その目線は今日の新聞で正しかったと知る。 オフィスの空室率が高くなっているという 特に新築の価格設定が高くて苦戦している様だ 今、新築ということは土地価格が上昇して開発されたタイミングのものが多く、事業収支的に高め設定の賃料でなければ採算がとれないのだろう さらにこれから完成する物件は土地が高いうえに建築価格が高騰しはじめてからの物件なので、さらに入居率が落ちる可能性が高い 一方で、今日、あるマンションデペロッパーが積極的に土地を購入する姿勢を話していた、住宅環境、特にマンション開発は在庫が多いうえに土地購入価格が最近まで高かったせいか需要が伸びない＝売れない状況になっていると報道されているが そんな時期の今こそ仕入れ時と判断した模様 その投資判断は合っているかは数ヶ月経たなければわからない 楽観的な考え方もあり 貴金属販売業のある社長と話をしていたら、貴金属は今売れない！アパレルも今売れない！ 車も今売れない！不動産も今売れない！食品は食べなきゃ死ぬから売れる！ でも、そんな状況で楽しいか？ 今は混乱して、世の中が不況でどうにかなってしまう恐怖でみんな（マスコミ）好き勝手なこと言っているだけなら早く不況なりに落ちつくと、これが面白いもので、動かなかった消費が動き始めるんだと言っていた そういう考えもあるのかと思っていたら 引き続き、日本人は飽きっぽいから、ひとつの状況を続けることができないから、半年待ってみなよ、また状況がガラッと変わっているはずと言い切っていた。 考え方は面白いが、さて、いかがなものか？ オフィスの空室率が下がれば、その社長の言っていたことは本物ですね http://www.citylifeplanning.com/blog/business/000263.html http://www.citylifeplanning.com/blog/business/000263.html ビジネス Mon, 11 Aug 2008 23:25:28 +0900 ではヘルメットをしてめがねをすればいいのでは？という意見もある それやりました めがねの形状が視界を妨げるのです、特に左右を見る場合に瞳を動かすとフレームが視界を妨げてストレスになる 左右に広くラウンドしているサングラスなので、その瞳の動きがストレスにならない さすがスポーツサングラスのオークリー そういえば白バイ隊員もオークリーを使っている これがそうとうカッコいい ならばいっそオークリーに度を入れるか？ http://www.citylifeplanning.com/blog//000262.html http://www.citylifeplanning.com/blog//000262.html たわごと Sun, 10 Aug 2008 23:07:31 +0900