平成20年4月2日　ホーチミンより

西暦２０００年に株式市場がオープンして以来、株価の高騰と経済の活況があるベトナムにわたしは興味を持ち、ベトナムに何かのかたちで投資をすることを思い立ち、今回、ベトナム視察を慣行致しました。
先ずは最近のベトナムの情勢を説明するまえに、昨年、わたしがNYの不動産デペロッパーにコンタクトをとり、東京への不動産開発を提案したことから簡単にお話いたします。
　2007年の初頭、株式を中心に、原油先物、不動産等、多岐にわたり世界経済は順調に伸び、大手アメリカ系ファンドを中心に世界の都市への投資を緩めませんでした、そのような潮流のなかで、私はアパレル系のブランド「アルマーニ」のファニチャー部門とコラボレーションしたコンセプトをもつNYのコンドミニアムの記事に挽かれ、それをプロデュースしている不動産デペロッパーに対して、2007年5月に赴き東京進出を提案致しました。その企業はアメリカではマンハッタンに3ヶ所、ロサンゼルス、コスタリカ、ヨーロッパではロンドン・パリへの進出を具体的に手がけ始めているところで、東京にも、その企業が希望する規模の不動産があれば手がけていきたいという話を頂き、これからは、その企業が提案するような付加価値を持ったブランド戦略がなければベネフィットは期待できないだろうと、今後のビジネス戦略を考えていました。
　　　　　　　　　　　　　　　　そんな折
　7月にアメリカで発生したサブプライムローン問題は既に周知のことと思いますので、サブプライムローン問題についてはここでは割愛させていただきます。その影響はNYの不動産デペロッパーも受け、現在では企業のホームページは実質閉鎖され、開発中だったコンドミニアムもオーナーが変わったようです。これについては一度、現地確認をする予定です。
　しかし、私自身は企業のIRが確かであることと、適正な販売価格に基づいた事業展開であれば、付加価値を持った戦略は有効的という考えはかわらず、2008年3月になり、日本市場は株価の大幅下落、取引が実質上停止したも同然で価格が下落傾向にある不動産市場においても、もはや調整局面を向かえたと思うと共に、その原因がアメリカ系に端を発したことであることを踏まえて考えた場合、どうして日本の不動産業界は狭いエリアの話しかできないのだろうかと疑問を抱きました。つまり、現在の厳しい市況を語るにあたり、誰も皆が原因はアメリカのサブプライム問題だということは理解しますが、ビジネス上では井のなかの蛙で、世界と日本は（自分のビジネスは）繋がっていて、世界を押し並べて見ようとしないのが不思議に思えてきたのです。
　そこで、世界のなかで株式市場を持った国からフォーカスしていくと、2000年に株式市場がオープンしたベトナムの不動産市場はどうなのだろうか？ここはすこし分析をしてみようと思い立ちました。
　ベトナムの株式市場と不動産市場について
　先ず、ベトナム国内の情勢から説明いたします。
　面積　世界第65位　329,560k㎡
　人口　世界第12位　84,238,000人
　人口密度　　　　　 253人／k㎡
　GDP（2005年）　 世界第60位　471億ドル
　首都　ハノイ
　言語　ベトナム語
　国際電話番号　84
経済についてはWikipediaより抜粋します。
　1986年12月のベトナム共産党第6回大会で、社会主義に市場経済システムを取り入れるというドイモイ政策が採択、中国と同様に改革・開放路線へと転換した。1996年のベトナム共産党第8回大会では、2020年までに工業国入りを目指す「工業化と近代化」を二大戦略とする政治報告を採択した。
政府開発援助と外国投資が経済を牽引している。アジア通貨危機で一時失速した国内総生産（GDP）の成長率も、2001年は6.8%、02年7.0%、03年7.2%、04年7.7%と安定成長が続いている。中国では人件費が上昇基調にあることから、新たな投資先として近年、注目されている。こうしたことからも、WTO加盟が政府にとって重要な目標となっていたが、2007年1月、ようやくWTOに加盟した。
労働人口の66%が第一次産業に従事しているが、近年は第二、第三次産業が急成長。観光業の伸びが特に著しく、重要な外貨獲得源となっている。
主な輸出品目は原油、衣料品、農水産物。特にコメについては、タイに次ぐ世界第二位の輸出国。
[編集] 農業
コーヒーは、現在ではブラジルに次ぎ、世界第2の生産量（99万トン、2003年）に達している。大部分が、インスタントコーヒー、缶やペットボトル入りの清涼飲料、製菓用抔で使われる安価なロブスタ種（カネフォラ種）であるが、レギュラーコーヒーに使われる高級品のアラビカ種の栽培も始まっている。
[編集] 鉱業
ベトナムは石炭・石油を中心とした有機鉱物資源、スズを中心とした金属鉱物資源に恵まれている。北部ハロン（ホンゲイ）から産出する石炭は上質の無煙炭であり、19世紀末からホンゲイ炭として採掘が始まっている。2003年時点の採掘量は1670万トン。ベトナムは産油国でもあり、1660万トンの原油を産出する。輸出品目の第一位は石油であり、2002年時点では全輸出額の19.6%を占めた。天然ガスの採取量は126千兆ジュール。
金属鉱物資源は、北部デルタ周囲の丘陵地帯に主に産する。もっとも重要なのが世界第4位のスズ（4000トン、世界シェア1.5%、2005年）。亜鉛、金、クロム、鉄、鉛のほか、リン鉱石を産出する。
平均年齢が24.9歳という若さで、人口ピラミッドはきれいな曲線を描き、労働人口は今後、増加をたどります。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　以上
経済的な視点から
私が今回の視察に選択した場所は、首都ハノイではなくホーチミンです、ハノイは政府機関（国営）が多く、およそ60～70％は公的機関産業ですが、ホーチミンはその逆で、民間企業が約70％ということなので、一般企業が中心の街を選択したわけです。
株式市場について
2000年にホーチミン市場が取引を開始しましたので、まだ企業数も多くない小さな市場ですが、上場企業がこれから増えていくことは期待できます。
外国人投資枠は49％（2004年までは30％）と制限があり、既に市場の規模に比較すると割高な感じが致しますが、最近は件のサブプライム問題による世界同時株安の影響で沈静化しているので、今後のタイミングによっては株式市場に参加するとよいでしょう。
また、未公開株に投資するという方法もありますが、リスクの高さから考えた場合、積極的になるには抵抗があります。その企業のオーナーレベルの方から直接購入をする等、根幹から責めることが出来なければ手を出さない方が懸命でしょう。
不動産市場について
ホーチミン市は1区・2区・レライ通り地区・レユアン通り地区等のエリアごとに分かれており、街の地理に慣れるまでにそう時間は掛からないでしょう、街は小さく、道路はハイウェイが無いので混んでいます、しかし、市民の移動手段はスクーターが主で、車はまだ高級なものです。その状況下で、ホーチミン市街の人口密度は高く、昔からの背の低い建物が残り、新しい建物はもちろん背が高くて街外れに開発されています。その開発の進歩は早く、2区というエリアでは韓国系企業の高級マンションが完成しており、現在建設中も多く、今後の開発予定の中にはイスラム系企業の名もありました。
しかし、それだけ開発が進んでいても、現地の方々（ベトナム人）には値段が高くて手が出ないのが気がかりです。わたしは町外れの新しいマンションの部屋に投資することも考えておりますが、ホーチミン市のコアである1区のような中心地に投資をすることが一番望ましいと考えています。
　権利関係として、土地を購入できるのはベトナム人のみ、しかもホーチミン市には二つまで、ハノイであれば2つだけというように、市ごとに保有数が限られています。
　外人は不動産を持つことが出来ませんので、マンションの空中権（日本でいえば土地の持分がない区分所有でしょうか？）を50年間買うということは可能です。その場合、マンションデペロッパーから買うのですが、そのマンションデペロッパーが信用できるかどうかが要です。
　英国系保険業者のプルデンシャルベトナムは抵当権を必要としない、財産価値の最高75％まで20年ローンで貸付をする等、ファイナンシャルについても各企業が新しい商品を開発している模様です。
　そうした流れのなか、賃貸市場は家賃の高騰が多く、更新する場合は５％から10％の値上げを要求するオーナーも存在するので、物件によっては既に、家賃が頭打ちのところもあるようですので、全てアビトラージが望める訳ではないでしょうが、投資機会をうかがっていれば期待度は高くして良いでしょう。
　私は、今回、このレポートを作成するにあたり、ベトナム在住の松本さんに協力を頂きました。感謝です。
　松本さんは23歳で若く、勤勉で今もベトナムの大学に通いながら不動産の仕事をベトナム人と共に行っています。
　彼は以前、香港に会社をつくり、そこを中心にビジネスをと考えていましたが、条件があわずに断念、しかし、良い機会があれば＝この場合はタイミングというよりも人的な＝香港に会社を設立することを望んでいるようです。
　帰国後、私は香港に会社を設立することのメリットについて考察しておりますが、それは私にとって一つの手段と捉え、ポートフォリオの構築に役立てられるだろうという意味ではポジティブです。
ベトナムをどう感じたか、そして思ったか
　４月のベトナムはとにかく暑いと聞いていたので、昨年の日本の夏を思い浮かべてはそれなりに覚悟をして行きました。
　しかし、裏切られた！
確かに日差しは暑いが、空気はカラッとしていて、心地よい風が吹き、なんて過ごしやすいのだろうと思いました。
街に緑が多く、ホーチミンの歴史を感じる古い建物とのコントラストが美しく、ごみも目立たなく、そうした街に対しての市民意識が高いのだろうと思いました。
　一方で観光客相手のスリやシクロやタクシーのボッタクリは多いようで、現地の方も気をつけるほどですし、バイクが多いので空気は綺麗ではないです。
また
　コンビニエンスストアがない
　マクドナルドがない
どうやらFCはうまくいかないようです。
KFCとロッテリアはありました。
女性は良く働きます
男性の働いていない姿が街では目立ちました
失業率は高いようですが、働きたくても働けないのではなく、働こうとしない人がいるということです。それで暮らしていけるのだからイイですよね。
　それでも教育水準が高く、勤勉で手先が器用、正直で素直な国民性といわれるのですから、私が見た彼らは一部の方々なのでしょう。
　確かに、松本さんと一緒に仕事をしているヒエンさんやタンさんはとても勤勉で、わたしにとても興味を持ち、わたしからとにかく何かを吸収しなくっちゃ！という目線で会話を楽しみ＝実際に楽しい会話＝一緒にディナーをしたときは笑いが絶えなかったです。
　私の投資基準である、好きか嫌いかでいえば、ベトナム（ホーチミン）は好きです。