始まる前までテロや中国への不安材料等で開催が危惧されていた北京オリンピックは始まってみればいつものオリンピックの様にそれなりに盛り上がりっている。
比較的遅い時間に競技が行われていることが多いのだが、それはアメリカの時差、つまりアメリカでライブ放送することに重点をおいていると聞いたことがある
中国開催なのにアメリカの放送時間に気を使っているというのも、最近の中国とアメリカの関係から考えて納得がいく話である

それにしても中国とアメリカのメダル数の数が多いのは、どうも経済のパワーを感じずにはいられない
アメリカはサブプラと赤字でダメージが大きいが、その影響力は世界に波及し続けていることを考えるとやはり経済大国ですね
そして、日本のメダル数もなかなか健闘している、現在で6位です。これだけエントリーしている国が多いなかで6位は凄いです。
経済が強いと、競技選手にお金をかけることはできる
しかし、陸上100m走のように、どうあがいても日本人が金メダルを獲得できない競技がある、では、自分の持っているポテンシャルをどこで開花させるか？
それはお金を払ってもらって教えて貰うことじゃない
苦しい毎日のトレーニングが好きだから続けていける、華々しいシーンの裏にある努力を私は讃えたい
競技ってすばらしい！

投稿者: 日時: 11:37 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

ちょっと前まで、アラブファンド系の不動産会社は居住用収益物件でパフォーマンスの高いものをさがしていた、その目線は今日の新聞で正しかったと知る。
オフィスの空室率が高くなっているという
特に新築の価格設定が高くて苦戦している様だ
今、新築ということは土地価格が上昇して開発されたタイミングのものが多く、事業収支的に高め設定の賃料でなければ採算がとれないのだろう
さらにこれから完成する物件は土地が高いうえに建築価格が高騰しはじめてからの物件なので、さらに入居率が落ちる可能性が高い

一方で、今日、あるマンションデペロッパーが積極的に土地を購入する姿勢を話していた、住宅環境、特にマンション開発は在庫が多いうえに土地購入価格が最近まで高かったせいか需要が伸びない＝売れない状況になっていると報道されているが
そんな時期の今こそ仕入れ時と判断した模様
その投資判断は合っているかは数ヶ月経たなければわからない

楽観的な考え方もあり
貴金属販売業のある社長と話をしていたら、貴金属は今売れない！アパレルも今売れない！
車も今売れない！不動産も今売れない！食品は食べなきゃ死ぬから売れる！
でも、そんな状況で楽しいか？
今は混乱して、世の中が不況でどうにかなってしまう恐怖でみんな（マスコミ）好き勝手なこと言っているだけなら早く不況なりに落ちつくと、これが面白いもので、動かなかった消費が動き始めるんだと言っていた
そういう考えもあるのかと思っていたら
引き続き、日本人は飽きっぽいから、ひとつの状況を続けることができないから、半年待ってみなよ、また状況がガラッと変わっているはずと言い切っていた。
考え方は面白いが、さて、いかがなものか？
オフィスの空室率が下がれば、その社長の言っていたことは本物ですね

投稿者: 日時: 23:25 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

欲しいものがある
手に入れなければいけないもの
しかし
オーナーは条件が整わなければ譲ってくれない
時間が掛かる
私は待てない
条件は暗礁に乗り上げている
私の判断の範疇から外れていること
けれど
動かないものを動かさなければいけない時がある
動かないことによる非難
この非難をどう回避するか
ストレートで行くか
変化球で行くか
秀吉の人たらしという言葉を思い出した

投稿者: 日時: 22:11 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

最近、時間に追われるのと同時に、個々の契約に向けての回答を待つということが多く、自身の判断や能力では結論を出せない局面が増えている
他人まかせという訳ではないが、各々の事情やタイミングを考慮し、その業務に係わる方々が、真理とは、利益とはなにかを理解して行動しなければ先に進まない。
何が理由で話が先に進まないのか？
その事情やタイミングは内的要因なのか外的要因なのか、内的要因にはメンタルな部分をケアし、外的要因はその事情をとりまく環境やそのほかの要素を研究して提案する等、まるで国家間の外交の様な展開も必要とされる。
しかし、一番重要なことは、相手を思い行動することと、知恵と志と勇気がなければ先に進まない！

投稿者: 日時: 10:10 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

携帯電話の料金プランに980円のプランが増えている
この980という数字は1000円未満で1000円に近い設定としては目にやさしいと思う
と同時に何か割り切れない曖昧な数字という印象を持っている
しかし、この980円という価格設定は携帯電話会社にしても、その他の商品にしても価格維持が難しくなっているのではないかと考える
携帯電話の場合、980円プランになかに1000円程度の通話料込みの内訳を記載している会社があるが、それが本当ならば、その電話会社と契約している方全員がそのプランにした場合、赤字はいくら？なって状態でなく、破綻するでしょう
電波の原価っていくらなのか、公的なインフラなので設備には補助金があるだろうし、電波自体に原油が使われることはないのだから、本当はもっと安く出来るハズでは？と思います。
一方で、原価が掛かっている商品の980円の内訳はどうなのでしょう
980円は恒久的に我々の消費意欲をくすぐり、980円と1020円の同様な商品が並べば980円の方を選択する方が圧倒的に多いはず
この980円作戦（勝手に作戦にしちゃいましたが）こそ価格の優等生でしょうね
気がつけば私が子供の頃の昭和40年代からありますから
そして、気がつけば肉や魚のワンパック、そしてガソリン1リットルまでが一律980円になってしまったらどうなるか
そんな事をふと考えてしまいました。
たばこは980円なるかもね

投稿者: 日時: 18:49 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

目まぐるしく忙しく
気がつけばもう20日
その間に香港・マカオで不動産投資のホープウェルの社長と会談したり
諦めていた案件が急に復活したり
会えないと思っていたクライアント様に会えたり
一つ一つ丁寧に取組まないといけませんね

時間は待ってくれない

投稿者: 日時: 18:13 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

昨日、おつきあい頂いている旅行代理店の方に紹介して頂いた方は
某大手コンサルティング会社から独立し、現在、日本と上海を行き来しながら企業コンサルティングの会社を経営しているということで、今日も上海に行かれるとか

中国人と日本人の文化の違いはビジネスの上でもくっきりと違い、顔や肌の色が似ているからといって溶け込みやすいと思っていると、それは厳しいですとハッキリ仰っておりました。
それは、歴史を振り返れば、大陸上にあり、文化大革命や天安門事件、チベット問題を例に挙げれば、シリアスになるのは当然で、海に囲まれた日本人はやはり平和ボケ？というか危機意識が中国人と比較して希薄なのはしかたがないことかもしれない

そんな話をしながら

中国人の日本起業への意識、そして、欧米企業への意識等を聞いていると、60年代、70年代に日本人が欧米文化に憧れた様に、中国の方々も欧米をかなり意識しているのだと思いました。

彼は、stingの Englishman In New Yorkを歌っていました。

投稿者: 日時: 12:26 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

最近
とても時間の流れが早く感じます。
多くの人と会い、会話している時は時間を忘れている
その事に気がつくと、次の予定時間になっていたりする
つまり
会話の内容が濃いということでしょうか
わたしの仕事は計画ありきで進めていくのですが、計画はすみやかに終わらせて実行に進めなければ意味がありません。
つまり、未来のかたちを構築し、そこから遡って考えていくという組み立て方です。
最終形態から時間を遡らせていく
その思案のなかで考えに集中しいると、そこでも時間を忘れてしまう
いくつも同時進行で進めているのに
既に5月の中旬にさしかかろうとしている
そうした時間に追われながら時間を忘れていた事に気がついた

投稿者: 日時: 14:16 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

最近
とても時間の流れが早く感じます。
多くの人と会い、会話している時は時間を忘れている
その事に気がつくと、次の予定時間になっていたりする
つまり
会話の内容が濃いということでしょうか
わたしの仕事は計画ありきで進めていくのですが、計画はすみやかに終わらせて実行に進めなければ意味がありません。
つまり、未来のかたちを構築し、そこから遡って考えていくという組み立て方です。
最終形態から時間を遡らせていく
その思案のなかで考えに集中しいると、そこでも時間を忘れてしまう
いくつも同時進行で進めているのに
既に5月の中旬にさしかかろうとしている
そうした時間に追われながら時間を忘れていた事に気がついた

投稿者: 日時: 14:16 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

アパート管理をしていると、様々な物理的問題に遭う
軽微な事から重大な事まである
軽微な問題といっても、その問題を抱える側にとっては一大事！
さて、ポストのダイヤル錠の開け方が解らない
私も解らなければ、オーナーさんも解らない
既にお住まいの方は解っているというが
新しい入居者の方にしてみたら、ポストに投函された電気の請求書等が取り出せないのは一大事
さて、困った
交換するのは簡単ですが、業者に問い合わせたら10万円位するという
その予算は正直きつい、家賃の倍近くのお金がかかるのだから
ついに困り果てて、オーナーさん側に「お知恵拝借下さい」とお願いする始末
お願いしたところでダイヤル番号が解る訳も無く
時間ばかり過ぎて行く
もちろん、この問題で他の仕事が止まってしまう訳ではないですからご安心をと言いたいが、そういう事を公然と言ってしまうと
「忙しいから」
なんて言い訳して、解決に結びつくどころか、本当に困っている入居者の方は怒ってしまい
その後の関係にヒビが入ったままになる
悶々と困っていると、お世話になっている工事業者の社長から連絡が入った
「ポストの番号解るぞ！」
そして、本当に番号を解読したのだからサスガである
しかし、その社長にダイアル錠の開け方が解るとか、なんとかなる等と期待してはいなかった
ふと溜飲が下がった

投稿者: 日時: 16:56 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

平成20年4月2日　ホーチミンより

西暦２０００年に株式市場がオープンして以来、株価の高騰と経済の活況があるベトナムにわたしは興味を持ち、ベトナムに何かのかたちで投資をすることを思い立ち、今回、ベトナム視察を慣行致しました。
先ずは最近のベトナムの情勢を説明するまえに、昨年、わたしがNYの不動産デペロッパーにコンタクトをとり、東京への不動産開発を提案したことから簡単にお話いたします。
　2007年の初頭、株式を中心に、原油先物、不動産等、多岐にわたり世界経済は順調に伸び、大手アメリカ系ファンドを中心に世界の都市への投資を緩めませんでした、そのような潮流のなかで、私はアパレル系のブランド「アルマーニ」のファニチャー部門とコラボレーションしたコンセプトをもつNYのコンドミニアムの記事に挽かれ、それをプロデュースしている不動産デペロッパーに対して、2007年5月に赴き東京進出を提案致しました。その企業はアメリカではマンハッタンに3ヶ所、ロサンゼルス、コスタリカ、ヨーロッパではロンドン・パリへの進出を具体的に手がけ始めているところで、東京にも、その企業が希望する規模の不動産があれば手がけていきたいという話を頂き、これからは、その企業が提案するような付加価値を持ったブランド戦略がなければベネフィットは期待できないだろうと、今後のビジネス戦略を考えていました。
　　　　　　　　　　　　　　　　そんな折
　7月にアメリカで発生したサブプライムローン問題は既に周知のことと思いますので、サブプライムローン問題についてはここでは割愛させていただきます。その影響はNYの不動産デペロッパーも受け、現在では企業のホームページは実質閉鎖され、開発中だったコンドミニアムもオーナーが変わったようです。これについては一度、現地確認をする予定です。
　しかし、私自身は企業のIRが確かであることと、適正な販売価格に基づいた事業展開であれば、付加価値を持った戦略は有効的という考えはかわらず、2008年3月になり、日本市場は株価の大幅下落、取引が実質上停止したも同然で価格が下落傾向にある不動産市場においても、もはや調整局面を向かえたと思うと共に、その原因がアメリカ系に端を発したことであることを踏まえて考えた場合、どうして日本の不動産業界は狭いエリアの話しかできないのだろうかと疑問を抱きました。つまり、現在の厳しい市況を語るにあたり、誰も皆が原因はアメリカのサブプライム問題だということは理解しますが、ビジネス上では井のなかの蛙で、世界と日本は（自分のビジネスは）繋がっていて、世界を押し並べて見ようとしないのが不思議に思えてきたのです。
　そこで、世界のなかで株式市場を持った国からフォーカスしていくと、2000年に株式市場がオープンしたベトナムの不動産市場はどうなのだろうか？ここはすこし分析をしてみようと思い立ちました。
　ベトナムの株式市場と不動産市場について
　先ず、ベトナム国内の情勢から説明いたします。
　面積　世界第65位　329,560k㎡
　人口　世界第12位　84,238,000人
　人口密度　　　　　 253人／k㎡
　GDP（2005年）　 世界第60位　471億ドル
　首都　ハノイ
　言語　ベトナム語
　国際電話番号　84
経済についてはWikipediaより抜粋します。
　1986年12月のベトナム共産党第6回大会で、社会主義に市場経済システムを取り入れるというドイモイ政策が採択、中国と同様に改革・開放路線へと転換した。1996年のベトナム共産党第8回大会では、2020年までに工業国入りを目指す「工業化と近代化」を二大戦略とする政治報告を採択した。
政府開発援助と外国投資が経済を牽引している。アジア通貨危機で一時失速した国内総生産（GDP）の成長率も、2001年は6.8%、02年7.0%、03年7.2%、04年7.7%と安定成長が続いている。中国では人件費が上昇基調にあることから、新たな投資先として近年、注目されている。こうしたことからも、WTO加盟が政府にとって重要な目標となっていたが、2007年1月、ようやくWTOに加盟した。
労働人口の66%が第一次産業に従事しているが、近年は第二、第三次産業が急成長。観光業の伸びが特に著しく、重要な外貨獲得源となっている。
主な輸出品目は原油、衣料品、農水産物。特にコメについては、タイに次ぐ世界第二位の輸出国。
[編集] 農業
コーヒーは、現在ではブラジルに次ぎ、世界第2の生産量（99万トン、2003年）に達している。大部分が、インスタントコーヒー、缶やペットボトル入りの清涼飲料、製菓用抔で使われる安価なロブスタ種（カネフォラ種）であるが、レギュラーコーヒーに使われる高級品のアラビカ種の栽培も始まっている。
[編集] 鉱業
ベトナムは石炭・石油を中心とした有機鉱物資源、スズを中心とした金属鉱物資源に恵まれている。北部ハロン（ホンゲイ）から産出する石炭は上質の無煙炭であり、19世紀末からホンゲイ炭として採掘が始まっている。2003年時点の採掘量は1670万トン。ベトナムは産油国でもあり、1660万トンの原油を産出する。輸出品目の第一位は石油であり、2002年時点では全輸出額の19.6%を占めた。天然ガスの採取量は126千兆ジュール。
金属鉱物資源は、北部デルタ周囲の丘陵地帯に主に産する。もっとも重要なのが世界第4位のスズ（4000トン、世界シェア1.5%、2005年）。亜鉛、金、クロム、鉄、鉛のほか、リン鉱石を産出する。
平均年齢が24.9歳という若さで、人口ピラミッドはきれいな曲線を描き、労働人口は今後、増加をたどります。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　以上
経済的な視点から
私が今回の視察に選択した場所は、首都ハノイではなくホーチミンです、ハノイは政府機関（国営）が多く、およそ60～70％は公的機関産業ですが、ホーチミンはその逆で、民間企業が約70％ということなので、一般企業が中心の街を選択したわけです。
株式市場について
2000年にホーチミン市場が取引を開始しましたので、まだ企業数も多くない小さな市場ですが、上場企業がこれから増えていくことは期待できます。
外国人投資枠は49％（2004年までは30％）と制限があり、既に市場の規模に比較すると割高な感じが致しますが、最近は件のサブプライム問題による世界同時株安の影響で沈静化しているので、今後のタイミングによっては株式市場に参加するとよいでしょう。
また、未公開株に投資するという方法もありますが、リスクの高さから考えた場合、積極的になるには抵抗があります。その企業のオーナーレベルの方から直接購入をする等、根幹から責めることが出来なければ手を出さない方が懸命でしょう。
不動産市場について
ホーチミン市は1区・2区・レライ通り地区・レユアン通り地区等のエリアごとに分かれており、街の地理に慣れるまでにそう時間は掛からないでしょう、街は小さく、道路はハイウェイが無いので混んでいます、しかし、市民の移動手段はスクーターが主で、車はまだ高級なものです。その状況下で、ホーチミン市街の人口密度は高く、昔からの背の低い建物が残り、新しい建物はもちろん背が高くて街外れに開発されています。その開発の進歩は早く、2区というエリアでは韓国系企業の高級マンションが完成しており、現在建設中も多く、今後の開発予定の中にはイスラム系企業の名もありました。
しかし、それだけ開発が進んでいても、現地の方々（ベトナム人）には値段が高くて手が出ないのが気がかりです。わたしは町外れの新しいマンションの部屋に投資することも考えておりますが、ホーチミン市のコアである1区のような中心地に投資をすることが一番望ましいと考えています。
　権利関係として、土地を購入できるのはベトナム人のみ、しかもホーチミン市には二つまで、ハノイであれば2つだけというように、市ごとに保有数が限られています。
　外人は不動産を持つことが出来ませんので、マンションの空中権（日本でいえば土地の持分がない区分所有でしょうか？）を50年間買うということは可能です。その場合、マンションデペロッパーから買うのですが、そのマンションデペロッパーが信用できるかどうかが要です。
　英国系保険業者のプルデンシャルベトナムは抵当権を必要としない、財産価値の最高75％まで20年ローンで貸付をする等、ファイナンシャルについても各企業が新しい商品を開発している模様です。
　そうした流れのなか、賃貸市場は家賃の高騰が多く、更新する場合は５％から10％の値上げを要求するオーナーも存在するので、物件によっては既に、家賃が頭打ちのところもあるようですので、全てアビトラージが望める訳ではないでしょうが、投資機会をうかがっていれば期待度は高くして良いでしょう。
　私は、今回、このレポートを作成するにあたり、ベトナム在住の松本さんに協力を頂きました。感謝です。
　松本さんは23歳で若く、勤勉で今もベトナムの大学に通いながら不動産の仕事をベトナム人と共に行っています。
　彼は以前、香港に会社をつくり、そこを中心にビジネスをと考えていましたが、条件があわずに断念、しかし、良い機会があれば＝この場合はタイミングというよりも人的な＝香港に会社を設立することを望んでいるようです。
　帰国後、私は香港に会社を設立することのメリットについて考察しておりますが、それは私にとって一つの手段と捉え、ポートフォリオの構築に役立てられるだろうという意味ではポジティブです。
ベトナムをどう感じたか、そして思ったか
　４月のベトナムはとにかく暑いと聞いていたので、昨年の日本の夏を思い浮かべてはそれなりに覚悟をして行きました。
　しかし、裏切られた！
確かに日差しは暑いが、空気はカラッとしていて、心地よい風が吹き、なんて過ごしやすいのだろうと思いました。
街に緑が多く、ホーチミンの歴史を感じる古い建物とのコントラストが美しく、ごみも目立たなく、そうした街に対しての市民意識が高いのだろうと思いました。
　一方で観光客相手のスリやシクロやタクシーのボッタクリは多いようで、現地の方も気をつけるほどですし、バイクが多いので空気は綺麗ではないです。
また
　コンビニエンスストアがない
　マクドナルドがない
どうやらFCはうまくいかないようです。
KFCとロッテリアはありました。
女性は良く働きます
男性の働いていない姿が街では目立ちました
失業率は高いようですが、働きたくても働けないのではなく、働こうとしない人がいるということです。それで暮らしていけるのだからイイですよね。
　それでも教育水準が高く、勤勉で手先が器用、正直で素直な国民性といわれるのですから、私が見た彼らは一部の方々なのでしょう。
　確かに、松本さんと一緒に仕事をしているヒエンさんやタンさんはとても勤勉で、わたしにとても興味を持ち、わたしからとにかく何かを吸収しなくっちゃ！という目線で会話を楽しみ＝実際に楽しい会話＝一緒にディナーをしたときは笑いが絶えなかったです。
　私の投資基準である、好きか嫌いかでいえば、ベトナム（ホーチミン）は好きです。

投稿者: 日時: 10:27 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

昨日、以前手がけた物件の近隣の方と久しぶりに会っていただきました。
その方は、東北を中心にビル管理経営を行っている方で、不動産というか資産への考え方が私と共感できる部分があるということで、出会って以来、親しくさせていただいています。
その方の友人で、やはり、東北地方で会社を経営されている方を交えて、年に何度か食事会をしています。
その友人の方が、沖縄で「軍用地」を買ったという話になり
詳しい話を聞かせて頂きました。

軍用地とは
自衛隊やアメリカ軍の基地のことです。
その土地は殆どが個人の方の所有で、国と借地契約を結んでおり、地代は当然、国から支払われるのです。
その個人の方が売りに出されたものを、友人の方は購入しました。
利回りで計算すると、およそ3％ということですから、ハイリターンでは無いですが、安定収入ですね

友人の方は、国債を買ったようなものですと仰っていました。
そんな感覚でキャッシュで購入すれば、もしかしたら、やたらと収益効率が悪い、値段が高い都心部案件よりもいいかもと思いました。
昨日お会いしたお二方は、既に資産形成が成り立っている方で、お話をしていて楽しく、ためになるし、ご自信で資産形成を構築してきたので（某企業の投信等は行ってません）目線が違い、ユニークなのだけれど、ハズさない、サスガな方々です。

投稿者: 日時: 13:47 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

土日を利用して大阪に行って来ました
私が気になるところは大阪に新知事が誕生してからというもの、その新知事にバッシングネタが尽きないことに地元の方々は実際にどのような意見を持っているのかという点です。
あくまでも、大阪に在住の方の一方的な意見としてですからニュートラルに捉えて下さい。
「今の知事になってどの様に変わっていきますか？」
「なにもかわりません」
「しかし、行政は動いていくので、何か変化は望まれることでしょうね？」
「混乱が起こっている」
手厳しい意見でした。
しかし、混乱は変革・改革が起きるときには付き物ですから、ある程度は長期スパンで判断しなければ、その意見だけに流されると、ますます混乱します。
その混乱は何処に流れて行くのか、見守るだけではいけません
他人事と思って傍観者になっていることこそ問題です。

投稿者: 日時: 19:22 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

ピザが旨くて写真撮るの忘れたのでまた後日写真と共にアップします。

投稿者: 日時: 22:03 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

一つの仕事を続けていると、その仕事に関して感が働くようになる

それは、どんな案件かと電話で相手と話している限りでも、私が取り組むべきコトなのか、そうでは無いものなのかを自然と篩にかけている場合があり

（それは、ちゃんと一つ一つの案件を検証する必要があり、その検証を再度確認して、取り組むか否か決定することが大切と分かっているが）

そういう時は、体や神経に過度のストレスが無い状態のときは、殆ど間違った判断ではなく、但し、それが正しかったか間違っていたかは後日判明する訳だが

最近その精度が上がっていると認識させられるケースが増えている
しかし、それは単純に感だけでは無く
今までの経験値とマクロ・ミクロの視点から、常に市場の動向を気にしているからこその判断だと思うのですが、

実は

選択して捨て稗（ハイってこれでよかったかな？）するのが好きなだけなのかも知れません
考えるコトが好きだけれど捨てるのはもっと好きで
その中から選択が出来て（選択する程、案件があるってステキ）実際に取り組むことは大好きだからです。

案件があるってステキ→考える・感を働かすが好き→捨てるのがもっとすき→取り組むことって大好き

投稿者: 日時: 21:26 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

最近すっかり春めいてきました
雨もすこしづつ増えて来ました、引っ越しの時期でもあります。
弊社にもその影響はあります
管理しているアパートの退去や入居のことです

ここで一軒のアパートのお話をします
場所は東京大学にほど近いボロアパートです。なんてったって築年数が不明です。
このアパートには東京大学への外国人留学生や研究員の方がお住まいになられてます
その方々はそのアパートを退去されたあと、友人に紹介していただいたりして、わたしの携帯電話に直接、中国籍や韓国籍の方から電話があるので、少々および腰になります。
でも、みなさん勤勉で良い方ばかりです。
そんな状況なので次から次へと入居者は絶えず
間隔も1ヶ月と空いたこともなく
しかも、前に住んでいた住民の友人ということで、室内は既に知っているからリフォームさえしなくていいですよ！状態なのです。
こんなに働いてくれるボロアパートのポテンシャルは正直「凄い！」の一言

でも、人に恵まれているのだな〜とつくづく感じます。

皆様へ感謝です

投稿者: 日時: 10:54 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

土日を利用して
分譲地の販売会を行いました
ぽつり

ぽつり

お客様がいらっしゃいます

寒く、無の時間が与えられます
現場には本もPCもゲームもウェイトもありません
うろついてもいけません、現場をまもらなければいけません

いつもは物にあふれていて、本があれば読み、PCがあればいじり、ゲームはやりませんが、ウェイトがあればトレーニングしてしまう

物をとりあげられたら何をすればいいんだか困ると思っていましたが
これが以外にここちイイ

まっすぐに思考の世界に入れることって普段の雑音のなかではなかなか無いことなので、とても新鮮でした

そこで閃いたことをメモにする
それを実行するためのメソッドを考える
プランを考える
実行に移す
果実を生む

すばらしい

明日から新しいプロジェクトが始動です。

投稿者: 日時: 21:45 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

毎日毎日の株価を眺めていてもそれほど変わらず低調
相変わらず新聞はサブプライムを書き
同業界の方々と話しをしていてもネガティブなことが多い
まま
3月に突入しました

或る不動産業者が持つ物件が売れない
から
或る不動産業者が身売りに出ているが、その買い手がつかない

に話が移り変わっています。つまり業界の再編や淘汰が既に始まっているということです。

ここまでの変化の速さは異様です。
異様な速さは振幅が増大しているからです。

さて、わたしはその中には居ないということです。

投稿者: 日時: 21:22 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

つまり
そもそも売れ行きはそれほど良くなかったということではないかと

核家族という言葉は2５年程前からでしょうか
少子化は１５年前からいわれ始めたでしょうか

消費者の数と供給する側とのバランスはとっくに崩れているのに、企業はどんどんマンションを作り続けなければならない
既に売れ行きがイイ悪いではないと思うのです

不動産業界は新たなイノベーションを実践しなければいけない時期に来ている
でもそれを気づいていない方々がなんと多いことでしょうか

イノベーションは現状のままの事業体質をそのまま惰性のように保っていては出来ないことです
つねに痛みを伴った改革とドラスティックな革新を行わなければ進化はありません

もうすぐに不動産業界での再編が起こるでしょう
そこまで予測することが出来ない限り
「ほんと、いい話がないですね～」
なんてのんきな会話をしているんでしょうね

投稿者: 日時: 22:28 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

最近、不動産業界の方々と話す話は暗い
不動産が売れない
マンションの売れ行きは14％減という
在庫を抱えた不動産業者は大変な状況だという
建設しようにも
建築確認取得までに大幅に時間が掛かり
その間に建築費は上昇していく
特に鉄が

しかし
マンションの売れ行きは元々良くなかった気がするのです
そもそも売れ残りは関連企業に抱えてもらい、そこで利益を確保し、利益が出ていれば決算前にいくらで売ろうと構わない
問題は期をまたいで在庫があることですから
（この話はフィクションです）

投稿者: 日時: 22:09 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

私はたまに7時から会社に来て仕事をしている
電話も鳴らずに余計なノイズも無く
思考する時間がここち良いから
しかし、思考の前にやはりPCの電源を入れてMailをみたりニュースを確認したりすると気になるコンテンツに出くわす
これが余計だって解っているけど
どんどん階層を掘り下げてしまい
気がつくと9時になっている
文明に操られた民か！私は？

投稿者: 日時: 08:42 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

伊東の不動産会社、ミモ座リゾートの
北之原社長のお誘いでうちのスタッフもエントリーしました
しかし寒かったな～
走り始めから筋肉が硬直して太ももが筋肉痛のようになり足が前に出なかったんです
きつい

いつも走り終えた後思うのです
健康な体でありがとうと

みなさんお疲れさまでした！

投稿者: 日時: 21:37 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

俯瞰してるらしい
気にかけずともそうしているからなのか
あまり上から目線もよくないですが

投稿者: 日時: 21:31 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

不動産市況がヤバイ
ここ数日、あらゆる業態（賃貸、建売、マンションデベロッパー、建売業者、仲介業者）の不動産業者と意見交換をしているのですが、どこへいっても後ろ向きな意見しか出ません
これは不況です、しかし、みなさんにとってはわかりやすい不況です
そう書くと解りにくい不況って何？と思うことでしょう

わかり易いとは
サブプライム問題・ドル安・株安等を原因とした煽りに対して、もう市場がどうにもならないと決め付けている方があまりにも多いからです

では、わかり難いとは
この不動産業界に身をおいていることによって気がついてない部分が原因です。
それは、今回の不動産不況の原因は我々業者が原因だからです。
ファンドが不動産を買い始めて価格が高騰、建売業者やマンション業者が用地仕入れの為に価格競争をして高騰、そして建てられたマンションの家賃設定は高くて住めない、マンション価格も高くなり一次取得層は買えない金額になってしまった
そこにまだ気づいていない方が多すぎる

商品には適正な価格が存在し、その価格を逸脱すると値崩れがおきたりする
その下振れ幅は時に大きく、適正な価格に落ち着くまで時間が掛かることがある
まるで、今の株の動きに似ているではないか

繁栄と淘汰は繰り返す
いつでも客観的に観測していないと飲み込まれてしまう
そんな危うさを憂い
危うさを安定に切り返すことを真剣に取り組む

投稿者: 日時: 20:49 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

あけましておめでとうございます。
本年もよろしくお願い申し上げます。

さて、毎年のことながら私は新年の幕開は不安でしかたがない、そんな精神状態から抜け出すために、せっせと仕事をすることになるわけですが、これが逆に、余裕かましてたりしたら恐ろしいと思ったりする。
気を引き締めて一日一日を大切に消化することを心がけ、ポテンシャルの高い実績を残すとともに、的確な商品構成と、弊社に携わる方々に喜んでいただく努力を怠らないように致す所存でございます。

投稿者: 日時: 15:10 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

年末に幻冬舎からブランディング書籍なるものが届いた
本の名は
「負け癖社員はクビにしろ・著者：苗木 邦王」
その本を送った主旨は
「御社そのものを主人公にしたブランディング書籍を出版いたしませんか？」
曰く
　企業価値の向上を書籍により知らしめること、書店を広告媒体にしようということに加え、幻冬舎のブランド力を活用する

幻冬舎の社長「見城 徹」様の書籍、編集者という病は今年の春に既に読んでおり、数多くのミリオンセラーを世に輩出した豪腕社長という印象を私なりに持っております。
なにしろ体力的に凄い、その仕事に向けるエネルギーはなかなか他の者は及びません！
一度、読む事をおすすめ致します。
確か、GMOインターネットの熊谷社長も絶賛しておりました。

しかし、何故、うちのような会社に私の名前宛で来たのか？
規模にしても、もちろん知名度なんて全くといってイイ程無いというのに
それとも、ランダムに起業に発送しているのか？

きっとそうだ！

しかし、というか、実は
現在、弊社は地下マグマがグツグツいっている状態で、鼓動さえし始めている時期ではあると思うのです
でも、何が？
と聞かれても答えは、現段階では書けませんけれど
来年はソレに向けて突き進む年です。
ということで
幻冬舎の方
「ブランディング書籍」はもうしばらくお待ち下さい。

投稿者: 日時: 14:56 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

サブ・プライム問題については秋から毎日のように新聞が書いているけれど、この問題がどこまで波及しているのか、するのかが誰も解らないということがマスコミを面白がらせて（←こう私が表現をしてしまうくらい報道は行き過ぎに感じます）いるのでしょうが

これはひょっとしたらして大恐慌の始まりかもしれません

サブプライム支援基金なるものをつくるというのですが、これは欧米の大手金融機関が事実上傘下にもつストラクチャード・インベストメント・ビークル（SIV、SUVじゃないですよ）という資産運用会社の救済が目的なのですが、証券を発行して投資家から資金調達するというのが甘い考えではないかと思っていたら、なんと！アメリカの3大銀行が邦銀に対して、その基金への融資枠を要請したというではないですか

なんてリスキー

とさらに思っていたら、要請されていた邦銀はお断りする姿勢らしいです。

なんてリスキーっていう理由は、これまさにシステミック・リスクみたいなものです。
日本銀行のHPによると
システミック・リスクとは、個別の金融機関の支払不能等や、特定の市場または決済システム等の機能不全が、他の金融機関、他の市場、または金融システム全体に波及するリスクのことを言います。
ということで

波及リスクのことです

これを今の不動産業界に置き換えてみても
在庫がだぶついている業者の物件を、その業者が仕入れた価格くらいでさらに業者が買えば、システミック・リスクになりかねないと思いませんか

今、良く耳にするのは「仕入れ価格でも買ってもらえませんか」「赤字覚悟です」云々と言ってきます。

しかし、赤字になるくらい覚悟がなければ売れませんよ
在庫持っているのは悪くは無いですが、ものを買う場合、経済市況をよく見てから、その先を予測して買わなければいけないと思います。
市況分析を行うことは大切です
それでも損失を出すのはしかたないです。
自己責任ですから
でも、その自己責任がシステミック・リスクを生んでしまうとしたらとても怖いです。

ちなみに、ここ数年の不動産価格の上昇、そして今回は下がるといわれてますけれど、発端は不動産業者やファンド関係です、一般の方は意外と冷静です。

家って（不動産って）その方が購入出来る状況で、購入したいと思った時が買い時ですから

投稿者: 日時: 17:55 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

インドのタタ・モーターズが開発した10万ルピーのファミリーカー

この低価格路線はアジアの自動車産業を揺るがすかもしれない
現在、スクーターが3万から5万ルピーというからスクーター2台分の価格で車が購入できるとは驚きです。
そうなると、デザイン性や機能性は多少ガマンしても買いたくなります、イニシャルコストがそこまで安いと原油高でガソリンが高くても目をつぶれるかもしれないです。
デザインが良くて機能性や機動性が優れていて高い車は利益率が高いですが、そこの部分を求めているパイは実は少ないです
日本でも、やはり軽自動車は売れてますから
でも、これだけ技術が有る日本に50万円以下の新車ってないですよね
そこにはカルテルが存在するのでしょうか？
企業間ではある一定の基準から価格破壊できない約束ごとがあっても不思議ではないと思いませんか？

例えはちょっとずれますが

ヘリコプターのラジコンが3980円で売っている位ですから、新車50万円を割ることも可能だと思うのですが、例えが悪いですかね
それ、外国人観光客のお土産にすごく売れているらしいです
いいな〜　
ヘリコプターのラジコン

日本の技術バンザイ！

投稿者: 日時: 18:44 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

100人の社長ブログに私が参加することになりました。
社長っていってもあんまり自覚無いですし、周りから言われると恥ずかしい感じは最近、ようやく無くなってきたかな

しかし、この100人の社長ブログの面々は凄い方々ばかりですので、私なんて一番下っ端です
おっと！ここにも格差問題が！
といった感じです。

投稿者: 日時: 18:31 | パーマリンク | コメント (1) | トラックバック (0)

原油の高騰でさまざまな商品の値が上がっている。
ここ数年、企業業績は順調に伸び、好景気といわれていたが多くの市民にはその実感がわかないままの物価値上げ！
好調だった企業業績も腰折れになる可能性を孕んでおり、このままだと不況下の物価高になりかねない
マイナス思考をフル回転するとあり地獄のように不安にどんどんハマってしまう
今日くらいはそういう暗い一日にして、明日から12月なので年末に向けて邁進することにしよう
そして、12月になればなんだかんだ言っても、年賀状・忘年会・クリスマス・お正月の準備等、スケジュールをみればお金を落とすことばかりでうんざりです。

投稿者: 日時: 12:38 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

先日、朝日新聞の日曜版に載っておりました「ベイズの定理」について
18世紀の数学者トーマス・ベイズ
確率論「ベイズの定理」をいまから約300年前に提唱した

早すぎませんか、約300年前ってどんなものを確率論で解いたのでしょうか？
よって、ベイズは当時、世間に殆ど相手にしてもらえませんでした、論文だって死後に出されたし、その論文を後の数学者？（かどうかはわからないけど頭のいい人）がキチンと完成させたのですから

統計学の歴史では異端とされていたっていうのも、統計は過去のデータがなければ成り立たないものですよね
しかし、ベイズの定理は統計（経験）や見通しを交えて推測していくというやりかたで、ま〜言ってみれば「だいたいこんなモノ」から入っていくんですからアテにならないといえばそれでおしまいです。
しかし、最近はその「だいたいこんなモノ」を演算処理装置にプログラミンングして確率の数値を向上させ、商品開発する企業が増えているという
そこにはマクロな予測は勿論、個人的な考え（嗜好）も予測させるというから、昨今、「個」のニーズを大切にしなければ立ち行かなくなっているのは事実なのでしょうね
私の仕事は、不動産を扱うことを主としてますが、バルク的な思考の場合と、「個」のニーズは表裏一体ですから、確率論で考えると、とても捉え方が難しいです。
しかし、強いのは消費者です、つまり「個」ですね、そこで、「ベイズの定理」を使った演算処理装置をプログラミングし、社内でデータを作ることに・・・・・・・・・したいですね！

投稿者: 日時: 18:31 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

既存顧客は、既に自社の製品を買って頂いた方、又は、自社のサービスを経験して頂いた方というのがメインであり、まだ自社の製品を購入していない方等も将来的な顧客として既存顧客というケースもありますね
しかし、他社製品を購入した方々の商品にたいする価値観や他者のサービスを利用している方々の考え方は、実は現状に不満を持っていたりすることが多く、それが大きい不満ではなくさ細な不満をマーケティングの情報として吸収できれば、自社の将来的な商品開発に結びつけることが可能です。
つまり、ノンカスタマーの動向・考え・心理をつかむことが大切です
統計は参考になりますが、過去のものですから

投稿者: 日時: 18:18 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

マーケティングを考えてみた
成約率という事を優先して考えると既存顧客を大切にし、その顧客のニーズを受け止めてから開発し商品化するのがリスクが少ないですが、それでは他社に先を越されてしまうし、商品価値の優位性も無くなります。
しかし、昨今のニーズの多様化と変化のスピードは目覚ましく、既存のマーケティングでは追いついていけないし、コアな情報をすくいとれないことも多いのが現状です。
統計として存在するタイミングは、コアなもの、つまりミクロなものがマクロになりつつある状況、又はマクロになっている状態、そして、既に流行っていて市場ニーズが高くなりつつある状況、又は流行っている状態になってからなので、革新的なモノを開発し、商品化するタイミングは怖い程難しくなってきてますね

投稿者: 日時: 18:06 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

前回のブログで、オリエンとプレゼンという語彙を使用しました
意外と理解されてなかったようなので説明します
オリエン＝オリエンテーション＝方向づけ
プレゼン＝プレゼンテーション＝計画・企画案・見積もりなどを、会議で説明すること
今までは、計画・企画案をオーナー側が設計等（不動産開発において）に説明し、その企画に沿った方向付けをしていくのが多くの業務スタイルでした
しかし、社会がのニーズが多様化していくなかで、これが一番イイ！的な決め撃ちは難しくなってきています、これが一番イイをオーナー側が決めてしまう前に外部のアイデンティティを素直に取り入れ、そこから発展したものを開発できればもっとイイよね、ということで、最近は外部とチームをつくって共にプレゼンからオリエンを行うケースが増えてます。

投稿者: 日時: 16:34 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

床材・建具・設備等、リノベーションをする場合や建設をする場合には決めなくてはならないことが多く、ぼんやりしているとチグハグなものを選んでしまいがちになる
このぼんやりしてというのは、わたしの場合、出来上がった図面のプランが良くその図面の印象が強すぎてしまい、頭の中で三次元化すると、既にそこで完結したかのような錯覚を起こして前に進まなくなってしまうが、設計のコンセプトを建築サイドが理解していないと、もっとチグハグになるし、わたしが「それでいい」と言ってしまえば、そこまでの話が多かった気がする点は反省します。
そこで、今回は、これまでと違ったタイプの設計担当にお願いして、その方のイデオロギーはどうなっているのかを確認し、良ければそのイデオロギーを建築サイドに継承してみようと試みたところ、図面の精度とマテリアルの選択が卓越していて嬉しくなりました。
しかし、基本コンセプトの打ち合わせをあえて行わないで企画を持ってくるところが凄い！
「オリエンもプレゼンも一緒に考えてね」
これがコンセプトですから、悩んだこととお察し致します。

投稿者: 日時: 09:01 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

梅雨も去り、選挙も終わり、道路の渋滞がひどくなり、夏休みモードに突入している方も多い時期ですが、最近、といってもこの1〜2ヶ月の地場の不動産の動きは冴えないようです。
私としては、読み通りというところでしょうか？
政治・経済についてコメントすると止まらなくなりそうなので、それはまた、パートを分けてコメントします。
地価公示価格が上昇し、不動産価格が上がって喜んでいる方も多いところですが、不動産業者の意見を聞いてみると、以前とは違い、業者取引が減り、一般のお客様の動向を見ているというところが増えています。
確かに、価格の上昇�