しばらくブログをさぼってました。
気がつくと前回は2月です。

この2ヶ月でなにか変わったことは？
季節が変わったのは当然ですが、株価も上がり、すこしマクロ経済は上向いている様です。
２月の時点で私は、景気の底打ち感を感じてましたが、外れていなかったということです。

さて、世田谷区目黒区等の城南エリアの新築一戸建が枯渇してきています。
これは前回、２月にも書いたことがありますが、一戸建需要はあります。
モノがないから作ればいい
しかし、
相変わらず金融機関は我々不動産業者に厳しく、建売業者は在庫の販売に手一杯で、新規開拓ができない状況が引き続いています。

そんな折、一般のお客様の動きとしては、いよいよ土地の購入に意識が移ってきています。

しかし、土地を購入してから建物が完成するまでの経費を考えると、あまり現実的ではなく、諦めてしまっている方が多い様です。

土地を買って家を建てる場合については、金融機関が、そのスキームに対応する商品を出していただければ、土地は間違いなく動くのですけどね！

続きはまた

投稿者: 日時: 12:53 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

早いもので２月も終わろうとしている
新築の販売状況をリサーチしていると、都心部の新築一戸建在庫が極端に減っていることに気がついた。

調査エリアは世田谷区・目黒区・渋谷区で
今となっては価格が高くて、いつまで経っても売れそうもない物件は別にして、山手通りより中心部はショウジキ新築一戸建在庫が無い状況

目黒区はそもそも区の面積がちいさいのでわずかしかなく
世田谷区は調べていて面白いことが解った

小田急線沿線はとくに環八周辺在庫が多く

田園都市線沿線も環八方面に在庫が多い

東横線沿線は田園調布までを含めて数が少ない

この３路線のエリアを城南地区をいうが、このエリアは過去１年前まで価格が高騰し、分譲会社の景気後退が始まる１年前から土地の仕入れに慎重になりはじめて来たのを境に、多くの会社が建築を様子見、または、ファイナンスの面から資金繰りが今迄の様に潤沢ではなくなり、やはり建築について様子見ムードが高まってきた

このタイミングから１年経ち

新築の完成在庫が、特に都心に近くなればなるほど無くなってきているという状態になってしまった。

そこで、不動産仲介メインの販売会社は、クライアントは存在すれど販売するものがなく、そもそそもこの状況下ではクライアント数よりプレイヤーの方が圧倒的に多くなっており、一人のクライアントを多くの業者が取り合う様な状況になっている。

にもかかわらず、さらに販売するもの（新築一戸建）がない！

昨今、不動産が動かない、土地が売れないということはよく耳にするが、逆をいえば、適正価格でクオリティの高い商品が枯渇しているという側面があることにあまり気がついていないのではないでしょうか？

さて、正しい新築一戸建の普及のサセカタを考えてみたのですが、それはまた後日

投稿者: 日時: 17:43 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

今って、なかなか不動産の売り物件情報をお預かりしても売れにくい時代になりました。
A 社3件の専任媒介
B 社2件の媒介
C 社5件の専属専任媒介
D 社3件の売主物件所有
これ、どう思います。
A 社3件の売りたがっているクライアントはA 社となんらかの関係があり、専任を外さないで、売れる限り連綿と専任媒介の関係を保とうとする、それはクライアントか、A社か？
もうそういう事ってやめませんか？といっても無理だと思いますので、ご提案
A〜D社で情報を共有するだけでは今迄と同じ
それぞれの会社がシャッフルして媒介を受ける、クライアント次第では専任でも専属でもいい、それはクライアントの事を思い、相談相手が変われば、より良い売却の提案も出てくるかもしれないからです。
それに、一社ではできる事に限界がありますから
販売のスタイルを変える
そして流通網を構築する

どう思います？

投稿者: 日時: 18:34 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

不動産の売却物件がとても多い
今年になってからわたしがその情報を見る数は日毎に増えており
一向に減らない
減らないということは売れてないということで
不動産は現在、ある限られた方しか購入しないし、ファイナンスの問題で買いたくても買えない状況が続いている。

私が目にする売却物件情報は、その殆どが市場に情報公開しない（出来ないという）レベルの情報なので、潜在的に不動産物件を欲しがっている方に、情報が行き渡っていない状態であると思われる。

さて、潜在的購入者と売側との情報のマッチングが噛み合ないのは、実際の取引価格が幾らまで安価になるか、その値段を決める権限者がどこに存在するか（この場合はファイナンス会社・管財人のケースが多い）、収益物件の場合には不動産取引をされて困るテナント（賃借人）が存在する等、クリアーしなけばならないハードルがいくつか有り、重要なことは、その物件のことを詳しく理解しているスペシャリストが情報管理を一元可し、一件ごとの権限者にルートをキチンと持っている人材が不可欠なこととなる。

例えば、物件情報をいいかげんな態度で広く言い伝えてしまうと、その物件情報はどこからなのかと戒められることがある、しかし、客観的にみると、買手としては多くの情報に触れて、そのなかから本当に気に入る物件に出会うことが良いことで、不動産業者の都合は関係ない。

つまり、信用をおける方が情報を一元可し、一件一件丁寧な対応を行っていればそれで良く、そいう情報をまとめて公開する様な、セキュリティーを持ったサイト等が存在すれば門戸はひろくなり、買手は自由にサーチすることが可能になる。

現在、各企業にそれぞれ存在する売却物件を一元可する作業を実際に行っていながら思ったことなのですが、情報開示に否定的なのは日本人の鎖国的思想がはびこっているとしか思えない。

情報を公開することが出来ない物件は、何故、情報公開してはならないのか、その理由の説明責任があり、そうでないものまで情報公開してはいけないものがとても多いので、一件一件の物件のもつ特性を理解しながら、公開・非公開を振り分けていけば、構わないのではないでしょうか。

投稿者: 日時: 13:23 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

今年はじめての3連休であった昨日までの間に、私の知人が勤務している不動産会社への来場者数は前年・前前年を上回ったという

昨今の不動産市況の下落で、いままで買い控えをしていたお客様が年明けから動きだしているというのだ。

ニーズとしては
安定収入のサラリーマンが多く、求めている不動産物件は低価格帯で、割合、時間が掛からずに購入していくという

そもそも、去年からの金融危機で株や為替で儲けていた方々はそのマーケットには入らず、自営業者は今後のマーケットに対する不安感から不動産には手を出さない傾向が強いか、本当に気に入った物件を買う気があれば自分の価値観でさらっと買うが、稀である。

買われている物件は概ね中古マンションか中古一戸建て、価格は1000万円代から2000万円代というから、都内23区では到底存在することすら無理な物件で、都内23区でその様な物件があった場合、ワンルームか再建築不可能な物件といった条件なのは否めないでしょう

さて、この郊外的市場に参入するとしたらどうするか？
格安の物件を購入して、手直しして売却すると瑕疵担保責任がついてくる。
瑕疵担保責任は2年間なので、その間に見えない床下・屋根裏・躯体などでクレームがあった場合は不動産業者である我々は（一般の方が一般の方に売却した場合、瑕疵担保責任はせいぜい2ヶ月）即刻補修しなければならない。
企業の社会的責任です。
この状況を客観的に収益ベースに置き換えると、例えば2000万円で売却した場合に、後日、構造躯体の補修で瑕疵担保責任を追求され、500万円補修費にかかりましたとなると、赤字は免れないこととなる。

さて、多くのニーズが待っている郊外的不動産市場に参入するか？

難しい判断です

投稿者: 日時: 17:47 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

セカンドライフの会員数が激減！
デジタルで作られた土地を売買して儲けた方がいたり、洋服を売ったり、企業は広告を出したりと一時は隆盛を極めたこのバーチャルな世界が失速している。
よもやバーチャルな世界で金銭の取引をする行為まで余裕が無くなったということなのだろうか？
トレードという行為を行うにあたり、相手の顔が見えない取引は信用ならないという純粋な気持ちがわたしにはあり（そうはいっても株はネットで取引しているが）、本業となるとますます相手の顔がみえないとショウジキ情報交換することも億劫である。
しかし、人脈も広くなり、時間的な余裕がなくなってくると、さすがに不動産の情報交換はメールが多くなるのですが
例えば、ある会社の売却物件情報を取り扱う際、昨今の大幅指値が台頭しているさなか、その会社内でも担当によって価格が違うということが多く、今迄の様なＦＡＸして検討して下さい的な営業は全く通用しなくなり
メールを駆使した情報交換も、時としてクレームの対象になる
情報が錯綜し、上辺の情報を知っている裾野は広くても、実際に権限者と相対で話ができるポジションにいるかが重要になっている。
昨日、複数の会社社長達とそういう話をしたとき、それぞれの社長が持つ人脈を最大限活用して、持っている情報をイントラネットの様に共有し、他社という垣根を超えた営業を行わないと数字が伸びないんじゃなかろうかということで、やはり相手の顔をみて仕事をするということが重要だと改めて共感した。
商売は相手の顔の顔色を伺いながらするものって、このごく当たり前の行為なのですが、会社という垣根を超えて情報を共有しようという姿勢は信頼関係だけではなく、この時代を我々で明るくしていこうという前向きな意思表示の表れだと共感した。

投稿者: 日時: 14:59 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

をしていて、今年はさらに市況が悪くなるという意見が多く、その方向へ向けて時間が流れていると断言してよいでしょう。
しかし、景気がいい時期は成長成長でその方向へ向けて時間が流れていて、反転局面でもまだ大丈夫と思っていてズルズルと悪い方向に抵抗する様に踏ん張っている傾向が多い様に感じます。
その反転局面ってなんなのでしょう？
株価が下がりつづけた時、円高におおきく振れたとき、マスコミが不況と言い始めたときか？
今日、友人と話していて、今迄の（これまでという表現がふさわしい）ビジネスモデルである労働者中心の社会が既に崩壊している、例えば、世界大戦のころは軍事力が幅をきかせ、江戸時代は商人が幅をきかせていた。
これからどういうシステムが幅をきかせてくるのだろうか
そういった少し先を見据えた大きなうねりのと、ミクロな立ち位置から仕事をしなければ発展しない。
違う事をしろといわれている様なもので、それは多くの方に抵抗があり、取り組みに時間とコストが掛かる、しかし、そこを果敢に追求しなければいけない時期に来ているのではないでしょうか。

投稿者: 日時: 15:55 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

この関連性にまだ慣れない
2009年の表記が多く、平成21年の表記が無いか、または小さい
少なくとも私のまわりのカレンダーはそうだ
手帳にしてもフランス語である
話は少しそれますが
これが昭和21年ならば終戦の間もなくで、日本中は焼け野原、食べるものさえなく、本当に極貧という時代でした。
しかもその頃って子だくさん家族が多くて、お父さんは本当に大変だったと思います。
世界でも勿論、世界大戦が終わり、敗戦した日本ほど食べるものがなかったかどうかはわかりませんが、似た様な状況だったと思います。
今に置き換えてみて、物は豊かにあり、贅沢さえしなければ食っていける時代になり、なにやら日本人は骨抜きになってしまったかの様に、政府のせいにしてみたり、景気のせいにしてみたりで、建設的かつ発展的発想が乏しくなっていると思います。
そう考えると、昭和21年は食べるものがなく、なにも物がなくて、平成21年は物はあるけど思想や目標がなくて、流されている人が多い様な気がします。
昭和20年代から30年代にかけての高度成長期がまたやってくるとは思わないけれど、昭和21年のころと比べたら（トーゼン私は生まれてませんが）仕事がしやすい環境のなかで、もっとがんばれると感じました。

投稿者: 日時: 13:38 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

始まる前までテロや中国への不安材料等で開催が危惧されていた北京オリンピックは始まってみればいつものオリンピックの様にそれなりに盛り上がりっている。
比較的遅い時間に競技が行われていることが多いのだが、それはアメリカの時差、つまりアメリカでライブ放送することに重点をおいていると聞いたことがある
中国開催なのにアメリカの放送時間に気を使っているというのも、最近の中国とアメリカの関係から考えて納得がいく話である

それにしても中国とアメリカのメダル数の数が多いのは、どうも経済のパワーを感じずにはいられない
アメリカはサブプラと赤字でダメージが大きいが、その影響力は世界に波及し続けていることを考えるとやはり経済大国ですね
そして、日本のメダル数もなかなか健闘している、現在で6位です。これだけエントリーしている国が多いなかで6位は凄いです。
経済が強いと、競技選手にお金をかけることはできる
しかし、陸上100m走のように、どうあがいても日本人が金メダルを獲得できない競技がある、では、自分の持っているポテンシャルをどこで開花させるか？
それはお金を払ってもらって教えて貰うことじゃない
苦しい毎日のトレーニングが好きだから続けていける、華々しいシーンの裏にある努力を私は讃えたい
競技ってすばらしい！

投稿者: 日時: 11:37 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

ちょっと前まで、アラブファンド系の不動産会社は居住用収益物件でパフォーマンスの高いものをさがしていた、その目線は今日の新聞で正しかったと知る。
オフィスの空室率が高くなっているという
特に新築の価格設定が高くて苦戦している様だ
今、新築ということは土地価格が上昇して開発されたタイミングのものが多く、事業収支的に高め設定の賃料でなければ採算がとれないのだろう
さらにこれから完成する物件は土地が高いうえに建築価格が高騰しはじめてからの物件なので、さらに入居率が落ちる可能性が高い

一方で、今日、あるマンションデペロッパーが積極的に土地を購入する姿勢を話していた、住宅環境、特にマンション開発は在庫が多いうえに土地購入価格が最近まで高かったせいか需要が伸びない＝売れない状況になっていると報道されているが
そんな時期の今こそ仕入れ時と判断した模様
その投資判断は合っているかは数ヶ月経たなければわからない

楽観的な考え方もあり
貴金属販売業のある社長と話をしていたら、貴金属は今売れない！アパレルも今売れない！
車も今売れない！不動産も今売れない！食品は食べなきゃ死ぬから売れる！
でも、そんな状況で楽しいか？
今は混乱して、世の中が不況でどうにかなってしまう恐怖でみんな（マスコミ）好き勝手なこと言っているだけなら早く不況なりに落ちつくと、これが面白いもので、動かなかった消費が動き始めるんだと言っていた
そういう考えもあるのかと思っていたら
引き続き、日本人は飽きっぽいから、ひとつの状況を続けることができないから、半年待ってみなよ、また状況がガラッと変わっているはずと言い切っていた。
考え方は面白いが、さて、いかがなものか？
オフィスの空室率が下がれば、その社長の言っていたことは本物ですね

投稿者: 日時: 23:25 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

欲しいものがある
手に入れなければいけないもの
しかし
オーナーは条件が整わなければ譲ってくれない
時間が掛かる
私は待てない
条件は暗礁に乗り上げている
私の判断の範疇から外れていること
けれど
動かないものを動かさなければいけない時がある
動かないことによる非難
この非難をどう回避するか
ストレートで行くか
変化球で行くか
秀吉の人たらしという言葉を思い出した

投稿者: 日時: 22:11 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

最近、時間に追われるのと同時に、個々の契約に向けての回答を待つということが多く、自身の判断や能力では結論を出せない局面が増えている
他人まかせという訳ではないが、各々の事情やタイミングを考慮し、その業務に係わる方々が、真理とは、利益とはなにかを理解して行動しなければ先に進まない。
何が理由で話が先に進まないのか？
その事情やタイミングは内的要因なのか外的要因なのか、内的要因にはメンタルな部分をケアし、外的要因はその事情をとりまく環境やそのほかの要素を研究して提案する等、まるで国家間の外交の様な展開も必要とされる。
しかし、一番重要なことは、相手を思い行動することと、知恵と志と勇気がなければ先に進まない！

投稿者: 日時: 10:10 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

携帯電話の料金プランに980円のプランが増えている
この980という数字は1000円未満で1000円に近い設定としては目にやさしいと思う
と同時に何か割り切れない曖昧な数字という印象を持っている
しかし、この980円という価格設定は携帯電話会社にしても、その他の商品にしても価格維持が難しくなっているのではないかと考える
携帯電話の場合、980円プランになかに1000円程度の通話料込みの内訳を記載している会社があるが、それが本当ならば、その電話会社と契約している方全員がそのプランにした場合、赤字はいくら？なって状態でなく、破綻するでしょう
電波の原価っていくらなのか、公的なインフラなので設備には補助金があるだろうし、電波自体に原油が使われることはないのだから、本当はもっと安く出来るハズでは？と思います。
一方で、原価が掛かっている商品の980円の内訳はどうなのでしょう
980円は恒久的に我々の消費意欲をくすぐり、980円と1020円の同様な商品が並べば980円の方を選択する方が圧倒的に多いはず
この980円作戦（勝手に作戦にしちゃいましたが）こそ価格の優等生でしょうね
気がつけば私が子供の頃の昭和40年代からありますから
そして、気がつけば肉や魚のワンパック、そしてガソリン1リットルまでが一律980円になってしまったらどうなるか
そんな事をふと考えてしまいました。
たばこは980円なるかもね

投稿者: 日時: 18:49 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

目まぐるしく忙しく
気がつけばもう20日
その間に香港・マカオで不動産投資のホープウェルの社長と会談したり
諦めていた案件が急に復活したり
会えないと思っていたクライアント様に会えたり
一つ一つ丁寧に取組まないといけませんね

時間は待ってくれない

投稿者: 日時: 18:13 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

昨日、おつきあい頂いている旅行代理店の方に紹介して頂いた方は
某大手コンサルティング会社から独立し、現在、日本と上海を行き来しながら企業コンサルティングの会社を経営しているということで、今日も上海に行かれるとか

中国人と日本人の文化の違いはビジネスの上でもくっきりと違い、顔や肌の色が似ているからといって溶け込みやすいと思っていると、それは厳しいですとハッキリ仰っておりました。
それは、歴史を振り返れば、大陸上にあり、文化大革命や天安門事件、チベット問題を例に挙げれば、シリアスになるのは当然で、海に囲まれた日本人はやはり平和ボケ？というか危機意識が中国人と比較して希薄なのはしかたがないことかもしれない

そんな話をしながら

中国人の日本起業への意識、そして、欧米企業への意識等を聞いていると、60年代、70年代に日本人が欧米文化に憧れた様に、中国の方々も欧米をかなり意識しているのだと思いました。

彼は、stingの Englishman In New Yorkを歌っていました。

投稿者: 日時: 12:26 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

最近
とても時間の流れが早く感じます。
多くの人と会い、会話している時は時間を忘れている
その事に気がつくと、次の予定時間になっていたりする
つまり
会話の内容が濃いということでしょうか
わたしの仕事は計画ありきで進めていくのですが、計画はすみやかに終わらせて実行に進めなければ意味がありません。
つまり、未来のかたちを構築し、そこから遡って考えていくという組み立て方です。
最終形態から時間を遡らせていく
その思案のなかで考えに集中しいると、そこでも時間を忘れてしまう
いくつも同時進行で進めているのに
既に5月の中旬にさしかかろうとしている
そうした時間に追われながら時間を忘れていた事に気がついた

投稿者: 日時: 14:16 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

最近
とても時間の流れが早く感じます。
多くの人と会い、会話している時は時間を忘れている
その事に気がつくと、次の予定時間になっていたりする
つまり
会話の内容が濃いということでしょうか
わたしの仕事は計画ありきで進めていくのですが、計画はすみやかに終わらせて実行に進めなければ意味がありません。
つまり、未来のかたちを構築し、そこから遡って考えていくという組み立て方です。
最終形態から時間を遡らせていく
その思案のなかで考えに集中しいると、そこでも時間を忘れてしまう
いくつも同時進行で進めているのに
既に5月の中旬にさしかかろうとしている
そうした時間に追われながら時間を忘れていた事に気がついた

投稿者: 日時: 14:16 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

アパート管理をしていると、様々な物理的問題に遭う
軽微な事から重大な事まである
軽微な問題といっても、その問題を抱える側にとっては一大事！
さて、ポストのダイヤル錠の開け方が解らない
私も解らなければ、オーナーさんも解らない
既にお住まいの方は解っているというが
新しい入居者の方にしてみたら、ポストに投函された電気の請求書等が取り出せないのは一大事
さて、困った
交換するのは簡単ですが、業者に問い合わせたら10万円位するという
その予算は正直きつい、家賃の倍近くのお金がかかるのだから
ついに困り果てて、オーナーさん側に「お知恵拝借下さい」とお願いする始末
お願いしたところでダイヤル番号が解る訳も無く
時間ばかり過ぎて行く
もちろん、この問題で他の仕事が止まってしまう訳ではないですからご安心をと言いたいが、そういう事を公然と言ってしまうと
「忙しいから」
なんて言い訳して、解決に結びつくどころか、本当に困っている入居者の方は怒ってしまい
その後の関係にヒビが入ったままになる
悶々と困っていると、お世話になっている工事業者の社長から連絡が入った
「ポストの番号解るぞ！」
そして、本当に番号を解読したのだからサスガである
しかし、その社長にダイアル錠の開け方が解るとか、なんとかなる等と期待してはいなかった
ふと溜飲が下がった

投稿者: 日時: 16:56 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

平成20年4月2日　ホーチミンより

西暦２０００年に株式市場がオープンして以来、株価の高騰と経済の活況があるベトナムにわたしは興味を持ち、ベトナムに何かのかたちで投資をすることを思い立ち、今回、ベトナム視察を慣行致しました。
先ずは最近のベトナムの情勢を説明するまえに、昨年、わたしがNYの不動産デペロッパーにコンタクトをとり、東京への不動産開発を提案したことから簡単にお話いたします。
　2007年の初頭、株式を中心に、原油先物、不動産等、多岐にわたり世界経済は順調に伸び、大手アメリカ系ファンドを中心に世界の都市への投資を緩めませんでした、そのような潮流のなかで、私はアパレル系のブランド「アルマーニ」のファニチャー部門とコラボレーションしたコンセプトをもつNYのコンドミニアムの記事に挽かれ、それをプロデュースしている不動産デペロッパーに対して、2007年5月に赴き東京進出を提案致しました。その企業はアメリカではマンハッタンに3ヶ所、ロサンゼルス、コスタリカ、ヨーロッパではロンドン・パリへの進出を具体的に手がけ始めているところで、東京にも、その企業が希望する規模の不動産があれば手がけていきたいという話を頂き、これからは、その企業が提案するような付加価値を持ったブランド戦略がなければベネフィットは期待できないだろうと、今後のビジネス戦略を考えていました。
　　　　　　　　　　　　　　　　そんな折
　7月にアメリカで発生したサブプライムローン問題は既に周知のことと思いますので、サブプライムローン問題についてはここでは割愛させていただきます。その影響はNYの不動産デペロッパーも受け、現在では企業のホームページは実質閉鎖され、開発中だったコンドミニアムもオーナーが変わったようです。これについては一度、現地確認をする予定です。
　しかし、私自身は企業のIRが確かであることと、適正な販売価格に基づいた事業展開であれば、付加価値を持った戦略は有効的という考えはかわらず、2008年3月になり、日本市場は株価の大幅下落、取引が実質上停止したも同然で価格が下落傾向にある不動産市場においても、もはや調整局面を向かえたと思うと共に、その原因がアメリカ系に端を発したことであることを踏まえて考えた場合、どうして日本の不動産業界は狭いエリアの話しかできないのだろうかと疑問を抱きました。つまり、現在の厳しい市況を語るにあたり、誰も皆が原因はアメリカのサブプライム問題だということは理解しますが、ビジネス上では井のなかの蛙で、世界と日本は（自分のビジネスは）繋がっていて、世界を押し並べて見ようとしないのが不思議に思えてきたのです。
　そこで、世界のなかで株式市場を持った国からフォーカスしていくと、2000年に株式市場がオープンしたベトナムの不動産市場はどうなのだろうか？ここはすこし分析をしてみようと思い立ちました。
　ベトナムの株式市場と不動産市場について
　先ず、ベトナム国内の情勢から説明いたします。
　面積　世界第65位　329,560k㎡
　人口　世界第12位　84,238,000人
　人口密度　　　　　 253人／k㎡
　GDP（2005年）　 世界第60位　471億ドル
　首都　ハノイ
　言語　ベトナム語
　国際電話番号　84
経済についてはWikipediaより抜粋します。
　1986年12月のベトナム共産党第6回大会で、社会主義に市場経済システムを取り入れるというドイモイ政策が採択、中国と同様に改革・開放路線へと転換した。1996年のベトナム共産党第8回大会では、2020年までに工業国入りを目指す「工業化と近代化」を二大戦略とする政治報告を採択した。
政府開発援助と外国投資が経済を牽引している。アジア通貨危機で一時失速した国内総生産（GDP）の成長率も、2001年は6.8%、02年7.0%、03年7.2%、04年7.7%と安定成長が続いている。中国では人件費が上昇基調にあることから、新たな投資先として近年、注目されている。こうしたことからも、WTO加盟が政府にとって重要な目標となっていたが、2007年1月、ようやくWTOに加盟した。
労働人口の66%が第一次産業に従事しているが、近年は第二、第三次産業が急成長。観光業の伸びが特に著しく、重要な外貨獲得源となっている。
主な輸出品目は原油、衣料品、農水産物。特にコメについては、タイに次ぐ世界第二位の輸出国。
[編集] 農業
コーヒーは、現在ではブラジルに次ぎ、世界第2の生産量（99万トン、2003年）に達している。大部分が、インスタントコーヒー、缶やペットボトル入りの清涼飲料、製菓用抔で使われる安価なロブスタ種（カネフォラ種）であるが、レギュラーコーヒーに使われる高級品のアラビカ種の栽培も始まっている。
[編集] 鉱業
ベトナムは石炭・石油を中心とした有機鉱物資源、スズを中心とした金属鉱物資源に恵まれている。北部ハロン（ホンゲイ）から産出する石炭は上質の無煙炭であり、19世紀末からホンゲイ炭として採掘が始まっている。2003年時点の採掘量は1670万トン。ベトナムは産油国でもあり、1660万トンの原油を産出する。輸出品目の第一位は石油であり、2002年時点では全輸出額の19.6%を占めた。天然ガスの採取量は126千兆ジュール。
金属鉱物資源は、北部デルタ周囲の丘陵地帯に主に産する。もっとも重要なのが世界第4位のスズ（4000トン、世界シェア1.5%、2005年）。亜鉛、金、クロム、鉄、鉛のほか、リン鉱石を産出する。
平均年齢が24.9歳という若さで、人口ピラミッドはきれいな曲線を描き、労働人口は今後、増加をたどります。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　以上
経済的な視点から
私が今回の視察に選択した場所は、首都ハノイではなくホーチミンです、ハノイは政府機関（国営）が多く、およそ60～70％は公的機関産業ですが、ホーチミンはその逆で、民間企業が約70％ということなので、一般企業が中心の街を選択したわけです。
株式市場について
2000年にホーチミン市場が取引を開始しましたので、まだ企業数も多くない小さな市場ですが、上場企業がこれから増えていくことは期待できます。
外国人投資枠は49％（2004年までは30％）と制限があり、既に市場の規模に比較すると割高な感じが致しますが、最近は件のサブプライム問題による世界同時株安の影響で沈静化しているので、今後のタイミングによっては株式市場に参加するとよいでしょう。
また、未公開株に投資するという方法もありますが、リスクの高さから考えた場合、積極的になるには抵抗があります。その企業のオーナーレベルの方から直接購入をする等、根幹から責めることが出来なければ手を出さない方が懸命でしょう。
不動産市場について
ホーチミン市は1区・2区・レライ通り地区・レユアン通り地区等のエリアごとに分かれており、街の地理に慣れるまでにそう時間は掛からないでしょう、街は小さく、道路はハイウェイが無いので混んでいます、しかし、市民の移動手段はスクーターが主で、車はまだ高級なものです。その状況下で、ホーチミン市街の人口密度は高く、昔からの背の低い建物が残り、新しい建物はもちろん背が高くて街外れに開発されています。その開発の進歩は早く、2区というエリアでは韓国系企業の高級マンションが完成しており、現在建設中も多く、今後の開発予定の中にはイスラム系企業の名もありました。
しかし、それだけ開発が進んでいても、現地の方々（ベトナム人）には値段が高くて手が出ないのが気がかりです。わたしは町外れの新しいマンションの部屋に投資することも考えておりますが、ホーチミン市のコアである1区のような中心地に投資をすることが一番望ましいと考えています。
　権利関係として、土地を購入できるのはベトナム人のみ、しかもホーチミン市には二つまで、ハノイであれば2つだけというように、市ごとに保有数が限られています。
　外人は不動産を持つことが出来ませんので、マンションの空中権（日本でいえば土地の持分がない区分所有でしょうか？）を50年間買うということは可能です。その場合、マンションデペロッパーから買うのですが、そのマンションデペロッパーが信用できるかどうかが要です。
　英国系保険業者のプルデンシャルベトナムは抵当権を必要としない、財産価値の最高75％まで20年ローンで貸付をする等、ファイナンシャルについても各企業が新しい商品を開発している模様です。
　そうした流れのなか、賃貸市場は家賃の高騰が多く、更新する場合は５％から10％の値上げを要求するオーナーも存在するので、物件によっては既に、家賃が頭打ちのところもあるようですので、全てアビトラージが望める訳ではないでしょうが、投資機会をうかがっていれば期待度は高くして良いでしょう。
　私は、今回、このレポートを作成するにあたり、ベトナム在住の松本さんに協力を頂きました。感謝です。
　松本さんは23歳で若く、勤勉で今もベトナムの大学に通いながら不動産の仕事をベトナム人と共に行っています。
　彼は以前、香港に会社をつくり、そこを中心にビジネスをと考えていましたが、条件があわずに断念、しかし、良い機会があれば＝この場合はタイミングというよりも人的な＝香港に会社を設立することを望んでいるようです。
　帰国後、私は香港に会社を設立することのメリットについて考察しておりますが、それは私にとって一つの手段と捉え、ポートフォリオの構築に役立てられるだろうという意味ではポジティブです。
ベトナムをどう感じたか、そして思ったか
　４月のベトナムはとにかく暑いと聞いていたので、昨年の日本の夏を思い浮かべてはそれなりに覚悟をして行きました。
　しかし、裏切られた！
確かに日差しは暑いが、空気はカラッとしていて、心地よい風が吹き、なんて過ごしやすいのだろうと思いました。
街に緑が多く、ホーチミンの歴史を感じる古い建物とのコントラストが美しく、ごみも目立たなく、そうした街に対しての市民意識が高いのだろうと思いました。
　一方で観光客相手のスリやシクロやタクシーのボッタクリは多いようで、現地の方も気をつけるほどですし、バイクが多いので空気は綺麗ではないです。
また
　コンビニエンスストアがない
　マクドナルドがない
どうやらFCはうまくいかないようです。
KFCとロッテリアはありました。
女性は良く働きます
男性の働いていない姿が街では目立ちました
失業率は高いようですが、働きたくても働けないのではなく、働こうとしない人がいるということです。それで暮らしていけるのだからイイですよね。
　それでも教育水準が高く、勤勉で手先が器用、正直で素直な国民性といわれるのですから、私が見た彼らは一部の方々なのでしょう。
　確かに、松本さんと一緒に仕事をしているヒエンさんやタンさんはとても勤勉で、わたしにとても興味を持ち、わたしからとにかく何かを吸収しなくっちゃ！という目線で会話を楽しみ＝実際に楽しい会話＝一緒にディナーをしたときは笑いが絶えなかったです。
　私の投資基準である、好きか嫌いかでいえば、ベトナム（ホーチミン）は好きです。

投稿者: 日時: 10:27 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

昨日、以前手がけた物件の近隣の方と久しぶりに会っていただきました。
その方は、東北を中心にビル管理経営を行っている方で、不動産というか資産への考え方が私と共感できる部分があるということで、出会って以来、親しくさせていただいています。
その方の友人で、やはり、東北地方で会社を経営されている方を交えて、年に何度か食事会をしています。
その友人の方が、沖縄で「軍用地」を買ったという話になり
詳しい話を聞かせて頂きました。

軍用地とは
自衛隊やアメリカ軍の基地のことです。
その土地は殆どが個人の方の所有で、国と借地契約を結んでおり、地代は当然、国から支払われるのです。
その個人の方が売りに出されたものを、友人の方は購入しました。
利回りで計算すると、およそ3％ということですから、ハイリターンでは無いですが、安定収入ですね

友人の方は、国債を買ったようなものですと仰っていました。
そんな感覚でキャッシュで購入すれば、もしかしたら、やたらと収益効率が悪い、値段が高い都心部案件よりもいいかもと思いました。
昨日お会いしたお二方は、既に資産形成が成り立っている方で、お話をしていて楽しく、ためになるし、ご自信で資産形成を構築してきたので（某企業の投信等は行ってません）目線が違い、ユニークなのだけれど、ハズさない、サスガな方々です。

投稿者: 日時: 13:47 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

土日を利用して大阪に行って来ました
私が気になるところは大阪に新知事が誕生してからというもの、その新知事にバッシングネタが尽きないことに地元の方々は実際にどのような意見を持っているのかという点です。
あくまでも、大阪に在住の方の一方的な意見としてですからニュートラルに捉えて下さい。
「今の知事になってどの様に変わっていきますか？」
「なにもかわりません」
「しかし、行政は動いていくので、何か変化は望まれることでしょうね？」
「混乱が起こっている」
手厳しい意見でした。
しかし、混乱は変革・改革が起きるときには付き物ですから、ある程度は長期スパンで判断しなければ、その意見だけに流されると、ますます混乱します。
その混乱は何処に流れて行くのか、見守るだけではいけません
他人事と思って傍観者になっていることこそ問題です。

投稿者: 日時: 19:22 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

ピザが旨くて写真撮るの忘れたのでまた後日写真と共にアップします。

投稿者: 日時: 22:03 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

一つの仕事を続けていると、その仕事に関して感が働くようになる

それは、どんな案件かと電話で相手と話している限りでも、私が取り組むべきコトなのか、そうでは無いものなのかを自然と篩にかけている場合があり

（それは、ちゃんと一つ一つの案件を検証する必要があり、その検証を再度確認して、取り組むか否か決定することが大切と分かっているが）

そういう時は、体や神経に過度のストレスが無い状態のときは、殆ど間違った判断ではなく、但し、それが正しかったか間違っていたかは後日判明する訳だが

最近その精度が上がっていると認識させられるケースが増えている
しかし、それは単純に感だけでは無く
今までの経験値とマクロ・ミクロの視点から、常に市場の動向を気にしているからこその判断だと思うのですが、

実は

選択して捨て稗（ハイってこれでよかったかな？）するのが好きなだけなのかも知れません
考えるコトが好きだけれど捨てるのはもっと好きで
その中から選択が出来て（選択する程、案件があるってステキ）実際に取り組むことは大好きだからです。

案件があるってステキ→考える・感を働かすが好き→捨てるのがもっとすき→取り組むことって大好き

投稿者: 日時: 21:26 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

最近すっかり春めいてきました
雨もすこしづつ増えて来ました、引っ越しの時期でもあります。
弊社にもその影響はあります
管理しているアパートの退去や入居のことです

ここで一軒のアパートのお話をします
場所は東京大学にほど近いボロアパートです。なんてったって築年数が不明です。
このアパートには東京大学への外国人留学生や研究員の方がお住まいになられてます
その方々はそのアパートを退去されたあと、友人に紹介していただいたりして、わたしの携帯電話に直接、中国籍や韓国籍の方から電話があるので、少々および腰になります。
でも、みなさん勤勉で良い方ばかりです。
そんな状況なので次から次へと入居者は絶えず
間隔も1ヶ月と空いたこともなく
しかも、前に住んでいた住民の友人ということで、室内は既に知っているからリフォームさえしなくていいですよ！状態なのです。
こんなに働いてくれるボロアパートのポテンシャルは正直「凄い！」の一言

でも、人に恵まれているのだな〜とつくづく感じます。

皆様へ感謝です

投稿者: 日時: 10:54 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

土日を利用して
分譲地の販売会を行いました
ぽつり

ぽつり

お客様がいらっしゃいます

寒く、無の時間が与えられます
現場には本もPCもゲームもウェイトもありません
うろついてもいけません、現場をまもらなければいけません

いつもは物にあふれていて、本があれば読み、PCがあればいじり、ゲームはやりませんが、ウェイトがあればトレーニングしてしまう

物をとりあげられたら何をすればいいんだか困ると思っていましたが
これが以外にここちイイ

まっすぐに思考の世界に入れることって普段の雑音のなかではなかなか無いことなので、とても新鮮でした

そこで閃いたことをメモにする
それを実行するためのメソッドを考える
プランを考える
実行に移す
果実を生む

すばらしい

明日から新しいプロジェクトが始動です。

投稿者: 日時: 21:45 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

毎日毎日の株価を眺めていてもそれほど変わらず低調
相変わらず新聞はサブプライムを書き
同業界の方々と話しをしていてもネガティブなことが多い
まま
3月に突入しました

或る不動産業者が持つ物件が売れない
から
或る不動産業者が身売りに出ているが、その買い手がつかない

に話が移り変わっています。つまり業界の再編や淘汰が既に始まっているということです。

ここまでの変化の速さは異様です。
異様な速さは振幅が増大しているからです。

さて、わたしはその中には居ないということです。

投稿者: 日時: 21:22 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

つまり
そもそも売れ行きはそれほど良くなかったということではないかと

核家族という言葉は2５年程前からでしょうか
少子化は１５年前からいわれ始めたでしょうか

消費者の数と供給する側とのバランスはとっくに崩れているのに、企業はどんどんマンションを作り続けなければならない
既に売れ行きがイイ悪いではないと思うのです

不動産業界は新たなイノベーションを実践しなければいけない時期に来ている
でもそれを気づいていない方々がなんと多いことでしょうか

イノベーションは現状のままの事業体質をそのまま惰性のように保っていては出来ないことです
つねに痛みを伴った改革とドラスティックな革新を行わなければ進化はありません

もうすぐに不動産業界での再編が起こるでしょう
そこまで予測することが出来ない限り
「ほんと、いい話がないですね～」
なんてのんきな会話をしているんでしょうね

投稿者: 日時: 22:28 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

最近、不動産業界の方々と話す話は暗い
不動産が売れない
マンションの売れ行きは14％減という
在庫を抱えた不動産業者は大変な状況だという
建設しようにも
建築確認取得までに大幅に時間が掛かり
その間に建築費は上昇していく
特に鉄が

しかし
マンションの売れ行きは元々良くなかった気がするのです
そもそも売れ残りは関連企業に抱えてもらい、そこで利益を確保し、利益が出ていれば決算前にいくらで売ろうと構わない
問題は期をまたいで在庫があることですから
（この話はフィクションです）

投稿者: 日時: 22:09 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

私はたまに7時から会社に来て仕事をしている
電話も鳴らずに余計なノイズも無く
思考する時間がここち良いから
しかし、思考の前にやはりPCの電源を入れてMailをみたりニュースを確認したりすると気になるコンテンツに出くわす
これが余計だって解っているけど
どんどん階層を掘り下げてしまい
気がつくと9時になっている
文明に操られた民か！私は？

投稿者: 日時: 08:42 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

伊東の不動産会社、ミモ座リゾートの
北之原社長のお誘いでうちのスタッフもエントリーしました
しかし寒かったな～
走り始めから筋肉が硬直して太ももが筋肉痛のようになり足が前に出なかったんです
きつい

いつも走り終えた後思うのです
健康な体でありがとうと

みなさんお疲れさまでした！

投稿者: 日時: 21:37 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

俯瞰してるらしい
気にかけずともそうしているからなのか
あまり上から目線もよくないですが

投稿者: 日時: 21:31 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

不動産市況がヤバイ
ここ数日、あらゆる業態（賃貸、建売、マンションデベロッパー、建売業者、仲介業者）の不動産業者と意見交換をしているのですが、どこへいっても後ろ向きな意見しか出ません
これは不況です、しかし、みなさんにとってはわかりやすい不況です
そう書くと解りにくい不況って何？と思うことでしょう

わかり易いとは
サブプライム問題・ドル安・株安等を原因とした煽りに対して、もう市場がどうにもならないと決め付けている方があまりにも多いからです

では、わかり難いとは
この不動産業界に身をおいていることによって気がついてない部分が原因です。
それは、今回の不動産不況の原因は我々業者が原因だからです。
ファンドが不動産を買い始めて価格が高騰、建売業者やマンション業者が用地仕入れの為に価格競争をして高騰、そして建てられたマンションの家賃設定は高くて住めない、マンション価格も高くなり一次取得層は買えない金額になってしまった
そこにまだ気づいていない方が多すぎる

商品には適正な価格が存在し、その価格を逸脱すると値崩れがおきたりする
その下振れ幅は時に大きく、適正な価格に落ち着くまで時間が掛かることがある
まるで、今の株の動きに似ているではないか

繁栄と淘汰は繰り返す
いつでも客観的に観測していないと飲み込まれてしまう
そんな危うさを憂い
危うさを安定に切り返すことを真剣に取り組む

投稿者: 日時: 20:49 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

あけましておめでとうございます。
本年もよろしくお願い申し上げます。

さて、毎年のことながら私は新年の幕開は不安でしかたがない、そんな精神状態から抜け出すために、せっせと仕事をすることになるわけですが、これが逆に、余裕かましてたりしたら恐ろしいと思ったりする。
気を引き締めて一日一日を大切に消化することを心がけ、ポテンシャルの高い実績を残すとともに、的確な商品構成と、弊社に携わる方々に喜んでいただく努力を怠らないように致す所存でございます。

投稿者: 日時: 15:10 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

年末に幻冬舎からブランディング書籍なるものが届いた
本の名は
「負け癖社員はクビにしろ・著者：苗木 邦王」
その本を送った主旨は
「御社そのものを主人公にしたブランディング書籍を出版いたしませんか？」
曰く
　企業価値の向上を書籍により知らしめること、書店を広告媒体にしようということに加え、幻冬舎のブランド力を活用する

幻冬舎の社長「見城 徹」様の書籍、編集者という病は今年の春に既に読んでおり、数多くのミリオンセラーを世に輩出した豪腕社長という印象を私なりに持っております。
なにしろ体力的に凄い、その仕事に向けるエネルギーはなかなか他の者は及びません！
一度、読む事をおすすめ致します。
確か、GMOインターネットの熊谷社長も絶賛しておりました。

しかし、何故、うちのような会社に私の名前宛で来たのか？
規模にしても、もちろん知名度なんて全くといってイイ程無いというのに
それとも、ランダムに起業に発送しているのか？

きっとそうだ！

しかし、というか、実は
現在、弊社は地下マグマがグツグツいっている状態で、鼓動さえし始めている時期ではあると思うのです
でも、何が？
と聞かれても答えは、現段階では書けませんけれど
来年はソレに向けて突き進む年です。
ということで
幻冬舎の方
「ブランディング書籍」はもうしばらくお待ち下さい。

投稿者: 日時: 14:56 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

サブ・プライム問題については秋から毎日のように新聞が書いているけれど、この問題がどこまで波及しているのか、するのかが誰も解らないということがマスコミを面白がらせて（←こう私が表現をしてしまうくらい報道は行き過ぎに感じます）いるのでしょうが

これはひょっとしたらして大恐慌の始まりかもしれません

サブプライム支援基金なるものをつくるというのですが、これは欧米の大手金融機関が事実上傘下にもつストラクチャード・インベストメント・ビークル（SIV、SUVじゃないですよ）という資産運用会社の救済が目的なのですが、証券を発行して投資家から資金調達するというのが甘い考えではないかと思っていたら、なんと！アメリカの3大銀行が邦銀に対して、その基金への融資枠を要請したというではないですか

なんてリスキー

とさらに思っていたら、要請されていた邦銀はお断りする姿勢らしいです。

なんてリスキーっていう理由は、これまさにシステミック・リスクみたいなものです。
日本銀行のHPによると
システミック・リスクとは、個別の金融機関の支払不能等や、特定の市場または決済システム等の機能不全が、他の金融機関、他の市場、または金融システム全体に波及するリスクのことを言います。
ということで

波及リスクのことです

これを今の不動産業界に置き換えてみても
在庫がだぶついている業者の物件を、その業者が仕入れた価格くらいでさらに業者が買えば、システミック・リスクになりかねないと思いませんか

今、良く耳にするのは「仕入れ価格でも買ってもらえませんか」「赤字覚悟です」云々と言ってきます。

しかし、赤字になるくらい覚悟がなければ売れませんよ
在庫持っているのは悪くは無いですが、ものを買う場合、経済市況をよく見てから、その先を予測して買わなければいけないと思います。
市況分析を行うことは大切です
それでも損失を出すのはしかたないです。
自己責任ですから
でも、その自己責任がシステミック・リスクを生んでしまうとしたらとても怖いです。

ちなみに、ここ数年の不動産価格の上昇、そして今回は下がるといわれてますけれど、発端は不動産業者やファンド関係です、一般の方は意外と冷静です。

家って（不動産って）その方が購入出来る状況で、購入したいと思った時が買い時ですから

投稿者: 日時: 17:55 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

インドのタタ・モーターズが開発した10万ルピーのファミリーカー

この低価格路線はアジアの自動車産業を揺るがすかもしれない
現在、スクーターが3万から5万ルピーというからスクーター2台分の価格で車が購入できるとは驚きです。
そうなると、デザイン性や機能性は多少ガマンしても買いたくなります、イニシャルコストがそこまで安いと原油高でガソリンが高くても目をつぶれるかもしれないです。
デザインが良くて機能性や機動性が優れていて高い車は利益率が高いですが、そこの部分を求めているパイは実は少ないです
日本でも、やはり軽自動車は売れてますから
でも、これだけ技術が有る日本に50万円以下の新車ってないですよね
そこにはカルテルが存在するのでしょうか？
企業間ではある一定の基準から価格破壊できない約束ごとがあっても不思議ではないと思いませんか？

例えはちょっとずれますが

ヘリコプターのラジコンが3980円で売っている位ですから、新車50万円を割ることも可能だと思うのですが、例えが悪いですかね
それ、外国人観光客のお土産にすごく売れているらしいです
いいな〜　
ヘリコプターのラジコン

日本の技術バンザイ！

投稿者: 日時: 18:44 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

100人の社長ブログに私が参加することになりました。
社長っていってもあんまり自覚無いですし、周りから言われると恥ずかしい感じは最近、ようやく無くなってきたかな

しかし、この100人の社長ブログの面々は凄い方々ばかりですので、私なんて一番下っ端です
おっと！ここにも格差問題が！
といった感じです。

投稿者: 日時: 18:31 | パーマリンク | コメント (1) | トラックバック (0)

原油の高騰でさまざまな商品の値が上がっている。
ここ数年、企業業績は順調に伸び、好景気といわれていたが多くの市民にはその実感がわかないままの物価値上げ！
好調だった企業業績も腰折れになる可能性を孕んでおり、このままだと不況下の物価高になりかねない
マイナス思考をフル回転するとあり地獄のように不安にどんどんハマってしまう
今日くらいはそういう暗い一日にして、明日から12月なので年末に向けて邁進することにしよう
そして、12月になればなんだかんだ言っても、年賀状・忘年会・クリスマス・お正月の準備等、スケジュールをみればお金を落とすことばかりでうんざりです。

投稿者: 日時: 12:38 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

先日、朝日新聞の日曜版に載っておりました「ベイズの定理」について
18世紀の数学者トーマス・ベイズ
確率論「ベイズの定理」をいまから約300年前に提唱した

早すぎませんか、約300年前ってどんなものを確率論で解いたのでしょうか？
よって、ベイズは当時、世間に殆ど相手にしてもらえませんでした、論文だって死後に出されたし、その論文を後の数学者？（かどうかはわからないけど頭のいい人）がキチンと完成させたのですから

統計学の歴史では異端とされていたっていうのも、統計は過去のデータがなければ成り立たないものですよね
しかし、ベイズの定理は統計（経験）や見通しを交えて推測していくというやりかたで、ま〜言ってみれば「だいたいこんなモノ」から入っていくんですからアテにならないといえばそれでおしまいです。
しかし、最近はその「だいたいこんなモノ」を演算処理装置にプログラミンングして確率の数値を向上させ、商品開発する企業が増えているという
そこにはマクロな予測は勿論、個人的な考え（嗜好）も予測させるというから、昨今、「個」のニーズを大切にしなければ立ち行かなくなっているのは事実なのでしょうね
私の仕事は、不動産を扱うことを主としてますが、バルク的な思考の場合と、「個」のニーズは表裏一体ですから、確率論で考えると、とても捉え方が難しいです。
しかし、強いのは消費者です、つまり「個」ですね、そこで、「ベイズの定理」を使った演算処理装置をプログラミングし、社内でデータを作ることに・・・・・・・・・したいですね！

投稿者: 日時: 18:31 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

既存顧客は、既に自社の製品を買って頂いた方、又は、自社のサービスを経験して頂いた方というのがメインであり、まだ自社の製品を購入していない方等も将来的な顧客として既存顧客というケースもありますね
しかし、他社製品を購入した方々の商品にたいする価値観や他者のサービスを利用している方々の考え方は、実は現状に不満を持っていたりすることが多く、それが大きい不満ではなくさ細な不満をマーケティングの情報として吸収できれば、自社の将来的な商品開発に結びつけることが可能です。
つまり、ノンカスタマーの動向・考え・心理をつかむことが大切です
統計は参考になりますが、過去のものですから

投稿者: 日時: 18:18 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

マーケティングを考えてみた
成約率という事を優先して考えると既存顧客を大切にし、その顧客のニーズを受け止めてから開発し商品化するのがリスクが少ないですが、それでは他社に先を越されてしまうし、商品価値の優位性も無くなります。
しかし、昨今のニーズの多様化と変化のスピードは目覚ましく、既存のマーケティングでは追いついていけないし、コアな情報をすくいとれないことも多いのが現状です。
統計として存在するタイミングは、コアなもの、つまりミクロなものがマクロになりつつある状況、又はマクロになっている状態、そして、既に流行っていて市場ニーズが高くなりつつある状況、又は流行っている状態になってからなので、革新的なモノを開発し、商品化するタイミングは怖い程難しくなってきてますね

投稿者: 日時: 18:06 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

前回のブログで、オリエンとプレゼンという語彙を使用しました
意外と理解されてなかったようなので説明します
オリエン＝オリエンテーション＝方向づけ
プレゼン＝プレゼンテーション＝計画・企画案・見積もりなどを、会議で説明すること
今までは、計画・企画案をオーナー側が設計等（不動産開発において）に説明し、その企画に沿った方向付けをしていくのが多くの業務スタイルでした
しかし、社会がのニーズが多様化していくなかで、これが一番イイ！的な決め撃ちは難しくなってきています、これが一番イイをオーナー側が決めてしまう前に外部のアイデンティティを素直に取り入れ、そこから発展したものを開発できればもっとイイよね、ということで、最近は外部とチームをつくって共にプレゼンからオリエンを行うケースが増えてます。

投稿者: 日時: 16:34 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

床材・建具・設備等、リノベーションをする場合や建設をする場合には決めなくてはならないことが多く、ぼんやりしているとチグハグなものを選んでしまいがちになる
このぼんやりしてというのは、わたしの場合、出来上がった図面のプランが良くその図面の印象が強すぎてしまい、頭の中で三次元化すると、既にそこで完結したかのような錯覚を起こして前に進まなくなってしまうが、設計のコンセプトを建築サイドが理解していないと、もっとチグハグになるし、わたしが「それでいい」と言ってしまえば、そこまでの話が多かった気がする点は反省します。
そこで、今回は、これまでと違ったタイプの設計担当にお願いして、その方のイデオロギーはどうなっているのかを確認し、良ければそのイデオロギーを建築サイドに継承してみようと試みたところ、図面の精度とマテリアルの選択が卓越していて嬉しくなりました。
しかし、基本コンセプトの打ち合わせをあえて行わないで企画を持ってくるところが凄い！
「オリエンもプレゼンも一緒に考えてね」
これがコンセプトですから、悩んだこととお察し致します。

投稿者: 日時: 09:01 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

梅雨も去り、選挙も終わり、道路の渋滞がひどくなり、夏休みモードに突入している方も多い時期ですが、最近、といってもこの1〜2ヶ月の地場の不動産の動きは冴えないようです。
私としては、読み通りというところでしょうか？
政治・経済についてコメントすると止まらなくなりそうなので、それはまた、パートを分けてコメントします。
地価公示価格が上昇し、不動産価格が上がって喜んでいる方も多いところですが、不動産業者の意見を聞いてみると、以前とは違い、業者取引が減り、一般のお客様の動向を見ているというところが増えています。
確かに、価格の上昇は良い反面、その上昇分を利ざやにしている業者にとってはあまり上昇しすぎるのも、いわゆる「ババ引き」になる恐れを感じ、そろそろ手が出せなくなっている状況でしょう。
また、最近の新聞の記事には、土地の価格上昇に合わせてか、実際に仕入れ価格が高いのか、マンションの販売価格も上昇し、一般のお客様の購入できる限界を超えているともいわれ、先行きは明るくない兆しです。
ここに来て、不動産価格は頂点なのでしょうか？今後上昇するか、下降するか？
この疑問は常につきまとい、私を悩ませます。
しかし、約20年前のバブル崩壊の時に既に私はこの業界に身を置いており、長かった地価の下降時期を潜り抜けてきたノウハウを生かす時期なのかと感じております。
ここでそんなヒントを露呈するほどお人好しではないので、またまた黙して行動に取り組みますが、一つ言えることは、今迄と同じでは駄目ということです。
市場を的確に読む、その市場はマスコミや図書から得るものではなく、実際にその場（自分が事業を行う場所）に身を置いて、さらに違った場所にも身を置き（比較できるような場所）、客観視できる感覚を養うことが大切です。
ということで、夏休みは市場調査を行います。

投稿者: 日時: 18:32 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

選挙前なのか株価の動きが膠着している模様
さて今回は自民党が議席をどれほど確保できるかが話題になっているが
実際に各立候補者のホームページで政策を読んでいると、誰もが似通ったことを書いていて、迷うのと同時に信頼性に掛けている気がしてなりません（私見ですが）
確かに今回の自民党は危機感があり、さりとて民主党は国民をリードしていく求心力に欠けている感があります（私見）
一週間後には既に結果が出ており、その結果が出たからといって劇的に国民にとって良い事があるとは思えないのが悲しいところです。
しかし、投票するのは私たち有権者なのですから、よく考えて投票しましょう。

投稿者: 日時: 15:08 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

今週発売のNewsWeekの特集は「世界を変える社会起業家」というタイトルで、ここ数年は、こういう特集に貧困撲滅・環境保護等に社会貢献している会社が取り上げられるケースが増えている。
そこで目にとまった日本人の名前が「川田利典」さん
現在23才
日本に住む外国人が借りる不動産物件は、数が少ないうえ、その住環境は悪いものが多い、この問題を解決するために、外国人の部屋探しを行い、家主側へのサポートも行うという
会社名は「座遊」http://www.the-you.com/index.html

確かに、この問題は以前からあり、日本の保証人制度が問われるのですが、家主側からすると、入居者が家賃を滞納したり、例えば、契約期間中に家財道具をほったらかして帰国してしまったりされた場合に、どこを保全すれば安心なの？ということになります。
様々なケースのケアをどのようにしているのか
実際にどのような活動をしているのか、話を聞いてみたいと思います

投稿者: 日時: 17:27 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

しばらくです
大阪からは土曜には帰っておりましたが、日曜も仕事、トーゼン月曜から仕事で、夜もお付き合いが入っており、ようやく今夜、ブログを書く時間が取れました。

さて、大阪
わたしにとっては異国です
商習慣が違うと思いました
食文化が違うと思いました
真実は一つではないと教えて頂きました（言葉のアヤ）
純粋な関東者は、関西でビジネスをするものでは無いとはっきり言われました

そう言われると投資（闘志）が燃えます
芦屋にヒントを見つけました

投稿者: 日時: 21:33 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

大阪でございます
とある物件のミーティングと視察が目的ですが
東京の不動産情勢が強気なこともあり
有利な投資案件を探すのも目的です

昨日、投資パートナーの方と話し合ううちに
地方に行きますか

と提案され、なんてタイムリーなんだろうと思っております
この地に縁がある気がします

投稿者: 日時: 17:48 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

おはようございます
日曜の朝です
日曜の朝は私にとって輝いている時間です
多くの人が休息をとり、疲れを癒している時間でもあります
同じ場所にいても、どこか平日の朝とは違う空気があって、息を深く吸い込むと新しいエネルギーを充填できるような気がします。
そして、つい仕事のことを考える、今もオフィスでこのブログを書いているんですから

ワーカーホリック？

投稿者: 日時: 09:41 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

「おかえり」と言われることがやっぱ嬉しいですね
ほんの３日間のNYでしたが、私がアプローチしたデベロッパーには、日本からの問い合わせがひとつもなく、私が始めてということ、そして、こんな私にも、きちんと接していただいたことにも驚きでしたが、今後のアプローチ（詳細は内緒！）次第では、しっかりビジネスになるという手ごたえを掴んできました。今、NYの方々の多くは東京に憧れ、東京に行きたい人が非常に多いというほど、東京に対してなにかエネルギーを感じているようです。
一方で、景気がいいという印象を抱いたNYは、日本からの観光客が減っていて、出会う東洋人は殆ど「中国人」次いで「韓国人」で、実際に日本人の観光客には逢えませんでした。
改めて受けた印象は、そこは「ビジネス」をする街という印象が強く、「金の力を感じる街」というのが私のイメージです。観光は南国かLAに行けばいいんじゃないの？

確かに、物価は高い、ホテルも高い、家賃なんて年に3%も上がってる（全部ではないけど）

話、戻りますが、私みたいのが、単身でNYのデペロッパーに乗り込んで、まるで「道場破り」と言われました、しかし、道場破りって、喧嘩売ってるみたいで（実際に喧嘩売ってません）語弊がありますよね、でもそんな「侍」みたいな印象だったみたいです。

ニヤリ！

投稿者: 日時: 21:26 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

NY Projectにお手伝いくださった皆様
これから搭乗します
さて、どうなることやら、しかし、そこは「ただでは起きない」といわれた（昨日電話で話した農澤さん）くらいなので、ともかく利に叶ったビジネスをしてきますね
また、現地から報告できればいいんですけど

投稿者: 日時: 11:09 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

気がつけば、前回の投稿から3週間が過ぎようとしている。

その間、事務所のシステムの入れ替えや、NYのデペロッパーへのプレゼン資料の作成、マンションの購入、マンションの売却契約、管理している物件の修繕打ち合わせ、世田谷の分譲地の引渡し等、目まぐるしい日々を送り、GW中はほとんど会社に出向いておりました。

そのちょっとした合間に、先日頂いた本「不動産投資ゲーム」を読んでいたのですが、これはただ読むだけではおさまらず、右手に蛍光ペンを持ち、気になる文章を見つけてはマーキングし、久々にアカデミックな感覚になれて新鮮でした。
この本は、今後の私の仕事への取り組みを変えてしまうかもしれない程、参考になり、この本を送って下さった東さんに感謝です。

投稿者: 日時: 19:04 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

鎌倉のとある家、この家のすぐそばに対象物件がある
その場所を我々がこれからどのようにビジネスにつなげるか、個人的な視点で判断し、別荘にするのも悪くはなさそうだ。
なぜかその場所はビジネスにするには惜しい話だが、そんな惜しい話ほどビジネスにつなげることに意味があるという気もする。（自分が住みたいと思う物件ほど、価値があると思うから）
久しぶりに我々でそのまま保有したいという気になった。
正直なところ、迷っている

投稿者: 日時: 21:28 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

先日、TDRに行き、行列が左右に振り分けられるとき、左側に行く人が割合多いのが気になった
右利きの場合、右足は蹴り足で、左足は軸足になる方が多いからかなと思い、気にしていたところ、

今朝、足のトレーニングをしたときに、ハムストリングスの筋量が右よりも左の方が大きい事に気がついた、足のトレーニングの場合は、スクワット、エクステンション、ランジ、カール、プレス等、左右均等に行うトレーニングが殆どなのだが、どうしてか左が発達してしまった、私も左右に振り分けられるときは自然と左が多く、軸足を中心にとらえた場合、左に行きやすいことがよくわかった。

例えば、住宅の間取りなどを考える場合、左に旋回する家を考えたらどうだろうかと思っていたら、実際にあった！
それは、私のクライアントのG様の家なのだけれど、それは「かざぐるまの家」と呼ばれている、玄関は道路からみて一番右に位置し、玄関を突き抜けた突き当たりから左に曲がり、その突き当たりからさらに左に曲がるというレイアウトで成り立っており、まさに左曲がりの家
すこぶる気に入っているというので、その動線を応用した家を造ってみようと思う

投稿者: 日時: 18:06 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

殆どの場合、建物のボリュームがどれくらい入るかということを考える、しかし、このボリュームはいくつものレギュレーションに縛られており、結果、おかしな、つまり「歪」な建物の計画になることがある、しかし、それはロケーションによっては精一杯のボリュームを要求せずに、アドバンテージを伸ばすことも可能で、例えば、店舗など、１階と２階（場合によって地下１階）しかテナント収入が見込めないところもある、そんなとき、ムリに高さを求めず、前面からセットバックせずに、１階２階の床面積を多くかせぎ、そのテナント収入を最大限高く設定した方が良い時がそうで、そんな時は建築費と収入を比較しながら計画するのが常套手段である。
そこで、戸建分譲の場合の場合であるが、土地が広い場合、容積率最大限に建物床面積を求めても、グロス価格（販売価格）が高くなるだけで、販売リスクが高くなるばかりである。
そもそも戸建ては収益を生むことを要求されていないので、広く多くの方のニーズに合わせるケースが多い、基本は４LDK等で収納が多いというのがベーシックな考え方になる。
しかし、今後、それで良いのだろうかと疑問になる
核家族化、少子化に向かう反面、２世帯やアパート併用等、ニーズは多岐に及んでいる、設計力があるだけでは既に乏しく、そのロケーションや土地に合ったマーケティング戦略が要求される、それは、いままでは、誰もが良いと思う土地が高く、早く売れているのに対して、そうではない土地をどのようなプロデュース力で、喜んで購入していただくかを突き詰めて考えなければいけない時代になっていると考える
さて、この話の延長には、そうしたプロデュース力の企画を提案する用意が整いつつあるということで、期待していただきたい。
発表は後日

投稿者: 日時: 17:58 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

戸建の建築工事が新たに始まっている、しかし、そこは公園のなかといっていいほどのどかな場所で、エリアは東京都町田市というところだが、ここは都内でも指折りのベッドタウンで、駅前の商業エリアは109があり、109があるといえば、渋谷か町田しかない、といえばどれだけ賑わっている街か想像がつくだろう。なので新築を建築することにしました。
しかし、そんなに賑わっている街から歩いて10分程度なのに、巨大な公園があり、その公園のすみっこに今回、縁あって建てることになりました。
その建設現場のまわりはまさに公園で、まるで別荘地のような環境で、空気もきれい、空気だけではなく空は広く、まさに天高く、美しい空を眺められます。
写真は明後日くらいにUPしよう
なんで明後日か、それは今天気が悪いからっていうだけですけど。
近隣のみなさま、工事期間中はどうしても音が（釘打つとき等）出ちゃいます、車輌も通らないとどうにもなりません、ご迷惑は承知です。しかし、終わるまで、ご辛抱ください。よろしくお願いいたします。

投稿者: 日時: 23:01 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

さて、およそ一ヶ月のぶりの投稿のなる、このクリアランスには充電期間ということにしたい。
そして３月になった、今年も残すところ３０５日になるが、このシーズンはスキーも行かず、飲みにもいかず、ひたすら仕事をしていたきがする、気がつけば髪も伸びてきたが、暇がない、しかし、ダイエットは順調で、ことこれに関しては、仕事をこなしながらできるコンディショニングといえよう、ところで「鈍感力」という新語が今、話題になっている。
鈍感力とは、政治家など、風評の風当たりが強い方が、その風評や悪評を聞き流すかのごとく、飄々としたスタイルと私は勝手に解釈している。
政治家に限らず、一般市民でさえも風評や他人からの評判を気にする方が多いが、それ自体が日本人的で、その思想が一億総中流家庭の思想を根ざしている根幹ではないかと判断する。
しかし、そうした他人の評判、つまり、自分は人からどう思われているのだろうかと日々不安になり、鬱々とし、次第に病気となっていく人が多いように思われるが、その一億総中流家庭思想←これをコンサバというならだが、そういう意識が薄い方にフリーターが多いのも事実なんではないかと思う、フリーターやニートは恐らくは、アカデミックなこと、つまり、人から与えられる（享受）ことは得意とし、勉強は出来るほうだが、自分からなにかをするということが欠けているかな？と感じる、つまり責任感の問題につながる。
さて、話は他方向に流れているが、そういった関連性を連綿と表現した意見は聞いたことが無い、しかも、ここに書かれているようなことは、誰をさしているでもないが、差別的とみなされ、一般報道ではタブーな文面ではないかと思う、私は私の思想を大切にし、まわりの評判などものともせずに過ごしていたい。自分の保身や、人目を気にするとネガティブな精神状態になる。しかし、自分をしっかり見つめ、自身を律することを心がけていれば、まわりの雑音や雑念は無くなる、つまり無になる。鈍感力、その言葉こそ、享受される言葉であり、雑音ではないだろうか？
そして今日までブログを投稿しなかったのも「無」なのである。

投稿者: 日時: 23:23 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

日常のなかにこれほど充電をする行為が増えるとは予想していなかった。
わたしが今、日常的に充電しなければならないものは、ノートPC・携帯電話２台・i-pod・デジタルカメラ２台・電動ハブラシだ。
これらを充電するのにそれほど体力を使うわけでもないので、日常の歯磨きやシャワーとそうかわらない日常になっているが、よくよく考えると、そうした電気製品に使われている気がする。つまり、使うものに使われている。
コンセントの数がいくつあっても足りない、いままでは、一部屋に２口コンセントが１箇所が普通だったが、２口コンセントなら４つは必要なくらいで、そこにエアコンが付き、さらに１つは追加となる。
住宅建築の際、いままでの設備では対応できなくなっているから、間取りも大切だが、コンセントの数や、インフラの配管などは多く確保していかないと、これからの生活様式に対応できなくなる。
それにコンセントのある高さも大切で、殆どが床に近い部分にあるが、そうすると、家具やベッドの陰になるケースも多く、いままでは一般的に考えられた位置から、あえて中途半端な位置にすると使いやすかったりするかもしれない。
コンセント１つの位置についても、これでいいという解答はない
ダフト・パンク／デジタル・ラブ

投稿者: 日時: 23:12 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

平日は、打ち合わせやその後の整理などで、ゆっくりと会計や事務を見ている時間がないため、土曜日はもっぱらデスクに向かう様にしている、今日もそんな落ち着いた日かと思いきや、無くした携帯端末を見つける時間を割くよりも、さっさと新しい携帯端末を購入したほうがマシとばかりに朝一で買いにいくと、通っているジム仲間に出会い、そのまま引きづられるようにトレーニングをしてしまった。
もっとも、その携帯端末の手続きの前には、商談と簡単な事務処理をこなしたわけだが、体の方がギシギシするほど追い込んでしまった！
その後、さらにクライアントとミーティングして友人とディナーをする、ここまでで本当に一日は短いと思ってしまう、もっとやることあるのにって焦るとロクなことがないから、その後は一人で映画「墨攻」を観た、ただ、その映画が、敵の攻略と、味方の守りが知己にとんだ内容で、ついつい、ビジネスにつなげて考えながら観てしまったものだから、どうも娯楽になっていない
さて明日は久々、休日なるか？
日曜の朝／宇多田ヒカル

投稿者: 日時: 00:54 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

どこでどうなくなったか解れば苦労しない
まったく記憶にないのだから不思議
携帯電話をなくすということは、体の一部が無くなったような錯覚におそわれて気分が憂鬱だ
昨今、次から次へ新しい携帯電話が発売されるが、わたしはまったく興味なかったので、10年くらいは同じ端末を使ってやろうと思っていた矢先だ！
新しい端末を購入すると、メールの履歴は無くなるし、使いかたも変わる場合があり、面倒という理由だが、まして、携帯電話会社に出向いて手続きをするわずらわしさがとても時間の無駄に思えてしかたない、まるでガソリンスタンドで洗車を待っているときのよう、まるで、住民票や印鑑証明を申請して待っているときのよう、まるでパスポート申請手続きの順番待ちをしているよう、まるで、まるで、あぁなんて時間の無駄が多いのだろうか？
しかし、データのバックアップをとっておいて良かった！
しかし、最近登録した方の分は消えた、やはり憂鬱だ
沢田研二／六番目の憂鬱

投稿者: 日時: 00:14 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

考える時間というよりも、閃きのときは精神のコンディションによるところがおおきい
私は今週、ある方に手紙を出すために、その作成の時間がほしいのだが、日々の仕事の流れに忙殺されていてはなかなかその時間がとれない
例えば、朝や夜の予定がすいている時間に、その作成時間を割くとする、そうするとその時間は、つまり、朝はまだ体と頭にエンジンがかかっていない状態だし、夜は夜で、その閃きを交えた文章を作成する気力が失せている。
そう書くとこいつは仕事に対して集中力が無いヤツと思われそうだが、その内容は特殊で、一種のグルーブ感と勢いが精神漲らないと書けない気がするのだ。
普段の仕事でも、かなりの判断力と交渉力を強いられるだけに、その違った感性を使わなければならないのは、まるで違ういつもと違う温度のプールを泳ぐようなものだ、今日、仕事帰りに40分程時間あたり12キロでランをした。疲れが取れない状況で、体にムチを入れるのは悪くないと思い、楽ではなかったが、終わってみると軽い達成感があり、その後もしばらく脂肪燃焼しているので、夜食も軽めにしたせいか、今は腹が減っている。
今夜、これからその仕事に取り掛かるのも悪くはない、しかし、感性が漲るまで昇っていかないから、成長ホルモンのために睡眠を取ることにした。
おかげで2キロ体重が減った。
フィジカルだ！

投稿者: 日時: 00:06 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

今日のスケジュールは朝一で急な予定が入ったため、その後は時間が押していた、まずは5分程遅れる旨の連絡をするが、実際は10分遅れるかもしれない、それは、交通事情によるが、よく通るその道は比較的流れており、タクシーさえｽﾑｰｽﾞに乗ることが出来れば5分の遅れでまかなえると確信、実際にちょうど5分の遅れなのでホッとするが、そこでの打ち合わせも長引き、その後は即座に携帯電話の「乗換案内」サイトで時間とルートをチェックしたのが救いとなり、なんとか間にあった。
公共機関を使うとき、このサイトは非常に便利に機能してくれて、およそ10年前までは、特に地下鉄を使う場合、ｽﾑｰｽﾞな乗り継ぎができないでいたのが懐かしい、今は、ホームに着けば、次に乗換える電車への階段の位置が、何両目に乗れば近いということまでわかるので非常に便利になっている、東京で仕事をする場合、それは常識となっており、逆にゆとりがあると不安になったりするから、人の心理というものはつくづくその環境に順応するものだと関心する。
また、最近はタクシーもよく利用するのだが、これが便利なときは、自分の車で移動する場合、特に都心部では駐車場に停めるのに苦労し、停めるまでに5分から10分はすぐに経ってしまうから、約束の時間ぎりぎりは使えない、しかし、タクシーを乗った場合でも、ドライバーが道を熟知していなかったり、つまっている車線を走られたりするとストレスなので、車選びも重要だ。
そこでもっと困る、というか嫌な思いをするときがある、それはたばこくさい車、もっと誇張するとなんだか訳が解らずくさいタクシーに乗ってしまったときだが、走り出したら660円もするので、あとに引けない、私はすこし臭いにうるさいのだろうか？
臭いネタはまた書きたいのでつづく

投稿者: 日時: 00:52 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

暇を見つけてはあそこのオーナーさんに逢うべく車を走らせたり、電車を乗り継いだり、歩いてみたりと、次々に考え、それを実行するまで気分が、まるでノルマを課せられた営業マンのようになる。
今日はそんな日で、午前中から３件ほどまわり、会えなくってもその家の周辺を散歩して、変わった家があるな～とか、ここ古いから立て直すんじゃないかな～と自然と考え、気がつくとピンポンとプッシュボタンを押している。
ほんと迷惑な奴やなと自分のこと考えているけど、正直なころ「逢って話さないとワカランでしょ？」って思っているし、人と逢うって楽しい（この場合は出遭うの逢うなので「逢う」にシテマス）
それできっかけができてしまうと次のこと考えなくちゃって、連綿となるので仕事増えちゃう
せめて休日はなるべく出遭うだけにしてます。
Bozz Scaggs/Funny

投稿者: 日時: 23:22 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

その道を追求すか否かは分からない。
しかしながら得意分野であることは確かだし、迷いは一切ない、その部分は安心していられる、それでも今夜のように一種独特な方に問われた場合、その方のフィールドの広さに順応したくて、選択肢を狭めることに違和感を感じたことも事実で、さりとて他になにができようとも思わない、楽しいのだから
スペシャリストかゼネラリストか？
ただ流されるだけではいけない
リスト超絶技巧練習曲第５曲「鬼火」

投稿者: 日時: 00:43 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

私の友人Mは足が細い、周囲の人がいうほど細いのだが、顔は小さく胸板が厚く、肩がこんもりとしている、Mは弁護士といつわり（それがわかるので罪でない）私に近づいてきて、さまざまなビジネスの話を持ちかける、私は平時は暇そうに装っているし、Mも似たような性格なので悪気はない、どこか触覚が合う部分があるが、国籍はまったく違う、足を鍛えたり、走ったりすることが嫌いなMは、そのあとの１日がすごく嫌なものになるからという、少しでもストレスをためたくないし、自ら好き好んでなぜストレスをためる必要があるとうが、わたしから言わせれば「根性無し！」だ。
そんなMは頭が切れ、感が鋭い、話も上手く、モテる。
いつだったかソファを見にMの部屋に行ったとき、Mの書斎には部屋が暑くなるほどのサーバーと数台のパソコンがあり、そこで仕事をしているというが、なんの仕事がわからない
海外とよく通信をしているが、単にCNN見ているだけかもしれない
食事のシーンといえばプロテインやヨーグルト、バナナばかりで主食というものがわからない
つくづく世のなかにはわからない生活の方が多いと思った
そういう方が富裕層だったりするから不思議だ
プリンス／パープルレイン←Mのテーマ曲みたいなので

投稿者: 日時: 23:45 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

私の友人Mは足が細い、周囲の人がいうほど細いのだが、顔は小さく胸板が厚く、肩がこんもりとしている、Mは弁護士といつわり（それがわかるので罪でない）私に近づいてきて、さまざまなビジネスの話を持ちかける、私は平時は暇そうに装っているし、Mも似たような性格なので悪気はない、どこか触覚が合う部分があるが、国籍はまったく違う、足を鍛えたり、走ったりすることが嫌いなMは、そのあとの１日がすごく嫌なものになるからという、少しでもストレスをためたくないし、自ら好き好んでなぜストレスをためる必要があるとうが、わたしから言わせれば「根性無し！」だ。
そんなMは頭が切れ、感が鋭い、話も上手く、モテる。
いつだったかソファを見にMの部屋に行ったとき、Mの書斎には部屋が暑くなるほどのサーバーと数台のパソコンがあり、そこで仕事をしているというが、なんの仕事がわからない
海外とよく通信をしているが、単にCNN見ているだけかもしれない
食事のシーンといえばプロテインやヨーグルト、バナナばかりで主食というものがわからない
つくづく世のなかにはわからない生活の方が多いと思った
そういう方が富裕層だったりするから不思議だ
プリンス／パープルレイン←Mのテーマ曲みたいなので

投稿者: 日時: 23:45 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

企画書を作成する為に打ち合わせをしたのだが、対象者がユダヤの場合どのような切り口がいいのかという話になり、話の方向はやはりオイルマネーになった、この場合も、そうでない無い場合も、普段のなかで個人情報に抵触するケースや、このブログからヒントを得たりされては困ること、さらに、社外秘の話が多く、私の仕事がどのような計画で、その計画が各々どのように推進しているか等、語れないことがこのブログをつまらないものにしていると自負している。
しかし、ほんの少し開示すると、自社で不動産を仕入れ、加工して販売することと、個々のクライアントに対して提案を行う仕事がメイン、だからこそその取引内容を開示する訳にもいかない。
今日の企画書作成についても、誰にどんな内容で提案するのかさえ開示することが危険で、社内でも情報を漏れないようにしているくらいだ
いつか、ある人に言われた、「あなたは本当に仕事をしているのか？」と、実際、水面下ではもがいているが、務めて水上では涼しい顔をしている白鳥を演じている、そのスタイルが定着しているから、周りからそういわれるのだと思う、それはそれで思うつぼでニンマリである。
さて、タイトルに「プレゼン」と書いたので、どこまで内容を公開しようかと考えた挙句、やっぱりぜんぜん書けない、わたしは気づかないうちに秘密主義になっている。
ビジネスも私生活もそうなんだから、いっそまったく別物のキャラクターをでっち上げようと考え中だ。
ミスターサイボーグ・・・
ドモアリガット・ミスターロボット・・・どこかで聞いたフレーズだ

投稿者: 日時: 00:57 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

感に狂いはなかった
お話することができたのが今日
意思の確認ができたのが今日
感情に対して黙することも必然なり
Cream/Those Were The Days

投稿者: 日時: 23:42 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

日曜日の突然の訪問は、休日を荒らされてしまう様で、自分自身場合は不愉快になるだろう。
とある自宅の前にたどり着いたとき、その対象人物の乗るであろう車がいつもよりもきちんと止められていることと、その家全体のたたずまいが、まるで時間が止まっているようで、他者を寄せ付けない雰囲気を出しているかの感覚になり、しばらくその場で思案を巡らせた結果、今日の訪問はやめることにした。
すこし慎重過ぎやしないかと、その後も逡巡するが、セレクターをDに入れたときと同時に吹っ切るようにその場を去った、シャーデーが流れていた。
果たして

投稿者: 日時: 23:29 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

2日さぼってしまった、表題を理由にしたいのだが、そうではない、今週は挨拶まわりで動いている方が多く、大手企業のロビーは駅のコンコースの様相で、なんだか奇妙な感じがした。
私は、先日の現地販売会の「待ち」から一転して、「攻め」の営業で各企業を回っていた、具体的にとある物件の売却方針が固まったからだ。
第1優先に組み込んだので、新年会も挨拶まわりもなく、真剣に新規企業を開拓しておりました。
しかし、長いことこの仕事をしていると、殆どの大手どころは既に名刺交換、または、「知っている」程度の関係はあるものだが、今回、私は敢えて、各企業の代表電話からアポをとりつけていくという方法を選んだ、まさに新鮮、まさに出会いである。
襟を正し多少の緊張は新年に似合う！
U2/Desire

投稿者: 日時: 18:50 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

多くの会社が仕事始めとなった今日、今日からどのように効率よく行動するかを考え、実行していくのだが、こちら側のたてる予定に反して、来る電話や来客を優先することは当然で、そのなかにもまた打算的優先順位をつけてしまう自分がいる。
今日、いただいた電話等を有り難く思い、打算的ならざる姿勢でひとつひとつ丁寧に対応することこそ、明日へ繋がる、昨日、待ちの営業より攻めの営業と説いたが、まさに待つことすなわち攻めと考え、出向いていただくことを福が来ると信じることからはじめようと思う。
ポリスはロクサーヌから始まった！

投稿者: 日時: 18:04 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

1月5日から今日まで、土地分譲の現地販売を行っていたが、いつ来るとも知れないお客様を待つという仕事は正直退屈なことで、多くのサービス業、特に店舗を構えた業種は少なからずそうした思いをしたことがあるのではないかと思う、この4日間はそうした「待ちの営業」と「攻めの営業」について考え、今後のスタイルをどのようにするかを、初心に返ってみるということも含めて、おおいに思案をめぐらすことができた。弊社の場合、そもそも店舗を持たないスタイルなので、まずきっかけは「攻め」から入る、この攻め方、つまり営業の方法にはもちろん正しい答えなどなく、どこをどのように攻めればいいかというところから、結果、ああすればよかった、もっとこうすればと後悔がつきないことばかりですが、この後悔を怖がっていては、まるで宝くじを買ってもいないのに「当たらないかな」と言っているようなものなので、ともかく、これからは攻めの姿勢で突き進んでいこうと決心した。
また、待ちの姿勢も時には大切だと思うが、その場合、攻めの一手の待ちととらえ、ただ押すのではなく引くことも必要という意味合いの待ちであり、待つということすなわち攻めとし、トータルで時間軸をコントロールしながら攻勢をかけるという意味で大切である。
しかし、頭痛がひどい
Aerosmith/Sick as a dog

投稿者: 日時: 22:30 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

今日から1月8日まで、土地の現地販売会を行っております。場所は世田谷区等々力です。
隣が公園でとてもいい環境なんですよ、自分でも住みたいくらいです。
しかし、土地だけみてもなかなか建物のイメージや、そこに自分が生活する風景が思い描けないものです。しかし、建売でなく、注文住宅で建てたいという層も多く、悩みどころです。この土地、本当にイイのに
そういえば、毎年、正月明けあたりからハウスメーカーや不動産のTVCMって多くないですか？
今年こそ、「理想の家に」「希望の場所へ」みたいな文句のCMです。
不動産・住宅産業はスタートが肝心！
ユーザーも今年こそ！
そういう勢いを感じます。
そんなさわやかな気持ちにさせるエリックセラのグランブルーを今日の一曲にしました。

投稿者: 日時: 23:38 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

2007年が始動しました。みなさんは今年、どんな抱負をもち、それに向けてどのように突き進むのでしょうか？
一年の計は元旦にあり、元旦の過ごし方がこの一年に繁栄されるとしたら、私はちょっとだらしないかな、寝坊しましたから、しかし、気候のせいか、あまり正月という感じもせず、しかも元旦から営業しているお店が増えました。商業主義的というのか、日常の延長というのか、そういえば、年末さえも昔と違って、師走という感じもなく、淡々と過ぎていく感覚です。
今日からこのブログ、毎日投稿しようと思います。
ま、日記感覚で、そして、その日の気分を一曲に表現してみたいと思います。
今日はローリング・ストーンズのStart me up　という気分です。

投稿者: 日時: 00:30 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

2007年が始動しました。みなさんは今年、どんな抱負をもち、それに向けてどのように突き進むのでしょうか？
一年の計は元旦にあり、元旦の過ごし方がこの一年に繁栄されるとしたら、私はちょっとだらしないかな、寝坊しましたから、しかし、気候のせいか、あまり正月という感じもせず、しかも元旦から営業しているお店が増えました。商業主義的というのか、日常の延長というのか、そういえば、年末さえも昔と違って、師走という感じもなく、淡々と過ぎていく感覚です。
今日からこのブログ、毎日投稿しようと思います。
ま、日記感覚で、そして、その日の気分を一曲に表現してみたいと思います。
今日はローリング・ストーンズのStart me up　という気分です。

投稿者: 日時: 00:30 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

取引先の沖縄での事業にて、プランニングの意見交換を行うべく、沖縄に行ってきました。
ホテル・コンドミニアム・コテージ等、どんなものがその土地に合うか、合うというのは、立地に合った建物をつくるのは勿論のこと、採算も重視しなけれなりません、ただ採算ベースで企画をしてしまうとチープなものとサービスになる可能性が高くなり、程よいバランスが事業計画に要求されてきます。
とある那覇の分譲マンションの例では、新築販売時の坪単価が約90万円というですが、この金額は昨今の建築費に匹敵します。ということは余程土地を安価に購入できたか、事業主がかなり昔から保有していたか等、土地の費用にそのような訳がないと難しい値段設定ではと思います。
そうした物件と正面から勝負するのはさらに難しい、ではなにがイイか？
考えはまとまらず、ただ雲の合間から太陽の差し込む光を眺める時間が虚しい日曜でした。

投稿者: 日時: 19:52 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

先週の金曜日、今年販売させていただいた住宅のオーナー様に、購入体験談を語っていただくという取材がありました。
媒体は戸建住宅新聞社の新聞に2月上旬号に掲載されます。
一般的に戸建の分譲等を行う場合、売主と買主は引渡後のトラブルなどがつきもので、住宅産業はクレーム産業と言われる程、なかにはその人間関係に日々が入ってしまっているケースも多いようです。
しかし、今回、「お客様に取材をお願いできるくらいはね」と自負してお伺いしたところ、そのお客様は本当にその「家」を気に入っていただいて、ちょっと変わってる家だけど（かなり変わっているが！）他社にはないつくりで、落ち着くんですよ〜というご意見をいただき、喜ぶお顔にわたしも破顔してしまい、こういう瞬間が、「あぁ、この仕事しててよかった」って思うから好きで続けていられるのです。
写真は完成直後なので、かなり冷たい感じがしますが、生活があるからこそ暖かい空間になるのです。その写真は後日掲載します。

投稿者: 日時: 13:04 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

価格帯とエリアで、お探ししている地域にどんなものがどれだけあるのかは、具体的な位置を示さないとわからないものです。
実際に現在売りに出されている物件をマッピングすることにより、私も動向を把握しやすいし、クライアントも目に入る情報の分かりやすさということで、個々の物件の比較検討ができるというものです。
そして、個々の物件の概要を見ることにより、その物件のむいている方角、接している道路の幅員などが分かるので、そこである程度の取捨選択をおこない、現地を見る際に無駄な物件を見るロスを減らすことができると同時に、その地域の相場感や動向が把握できるので、今後の参考になるのです。
これは、私としても無駄な動きをせず、地理感と経験でこの物件はお勧めできると判断し、プレゼンを行いやすいということで、非常に有効な営業スタイルです。
できればそのエリアに１００件くらいは情報がほしいものです。過去のデータを蓄積することが今後肝心なのでしょうが、この半年というもの、価格がかなり動いており、相場が読みづらいということもあり、ここ最近はアテにならないケースが多いですね。
一番大切なのは、今後相場がどうなるか等ではなく、その物件をどれだけ気に入るか、買うタイミング（というか買えるタイミング）に買うというのが不動産の大切なところです。
不動産は一品ものですから！

投稿者: 日時: 11:38 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

先日、くるまで郊外を走っていたら、変わった建物をみつけました。
木製のブロックを積み重ねたような感じなのですけど、窓がタクサンあるから一見おおきな木造集合住宅かと思ったのですが一般住宅でした。
っていうことは窓が全て小さいのです。あれは使い易いのだろうかと疑った程ですが、先月のタイトルという雑誌になんと掲載されてました。
これは偶然というか、携わった方々のコンセプトや、お住まいのお子様まで写真付き（勿論内装も）で、実物を見たあとでしたので「ニンマリ」しました。
しかし、学校教育はどうなっているんだろうか（子供つながりということで）

投稿者: 日時: 11:48 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

物件の新規登録を行いました。
今回は８物件を加えましたが、このＨＰだと、ＴＯＰページで３件しか見れない、しかも、左側の「物件情報」をクリックしても「テキスト」しか出てこないので、ホントはここ、ビジュアルにしたほうがいいのだろうにと、つくづく感じた。

榎戸さん、昨日、電話くださったのに、これ今日やったから伝えられずにスマンです。
まずはもっと物件を見やすくしましょうね！

投稿者: 日時: 23:16 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

商品といっても私の仕事の場合は不動産の価値をいかに高めるか、そして、そのプライスを市場がどう判断するか、、そして「今が売り時」という時点で売却をするわけですが、昨日、今日と、その商品の仕入れについて具体的な物件情報を得、事業計画を練り、購入をするべく「不動産買付証」を売主側に提示、あとは代理人に委任したのですが、

競合相手が現れ、指した価格で負け、購入に至らなかったのです。

このほんの５行の間には、紹介を受け、書類審査、物件を見に行く、役所調査、都市計画に基づく建築物の容積チェック、概算の建設費をだす、現在のマーケットを参照する、収益還元で考えた場合の利回り、さらに、その用途の多角的展開を考えて最も収益が上がる建築物にした場合はどうか、総じてファイナンスはつくか、諸費用はいくらか等を判断し、最も高値で売却できた場合の利益、その計画の中で安値の場合でもマイナスにはならないかを検討するという裏方的な作業が含まれている。

はたして、仕入れ値が安価な場合はもちろんリスクが低いので購入するのだが、今回の場合は、競合が現れ、既に、売主が一度決めた売却金額よりも上回っての検討を余儀なくされ、咄嗟の判断を要求された。
しかし
いくら競合が存在するとはいえ、シーソーゲームをやる訳にはいかない、事業計画を遵守しながら、その最大限の仕入れ値とリスクのバランスを思慮深く瞬時に判断して出した値段はゆるぎないものでなければならない

そこで購入できないものはさっさと諦めて、次を探す旅に出なければならない、例えば、当初の計画よりも１０００万高く買っても、１０００万高く売れるとは限らないのだから、次に１０００万安く、１０００万高く売れるものを購入した方がイイ、つまり、今回購入できなかったのは２０００万の儲けにつながっていると考えればイイわけで、決して購入に走る（投資に走る）のが利益につながるということでは無い、投資しないこともこれまた投資と考える。

ちなみに今回の物件は赤坂でございました。

投稿者: 日時: 22:49 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

Top画面にある物件の「世田谷区等々力」を16,200万円にしました。坪単価は273.7万円です。個人的にこの環境はひじょうに好きで、ほんとうは私が住みたいくらいです。東は公園、南はお隣の庭、西はクリアランス十分な戸建て、北もクリアランス十分な戸建てなので、日当たりは一日イイ、なぜか時間の流れが違うような気がする場所です。プライベート道路の突き当たりということもプラスになっているんでしょうね、こういう環境は情操教育にもよさそうです。都心の雑踏からそんなに離れていないのに、妙に落ち着く感じ、この土地をずっと愛してくれる方に住んでいただきたいですね

投稿者: 日時: 11:31 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

一昨日、渋谷商店街のお祭りがあり、お神輿を担ぎました。
みんな年に一度の神輿担ぎに気合が入ってます。
渋谷で神輿を担げること、お祭りに参加できることはありがたいことです。
私は今回２度目なのですが、相変わらず肩を擦りむいちゃいますが、２０代のやつにはまだまだ負けていられない気合で夕方まで声を張りあげて楽しませていただきました。
この街の繁栄と個々人の繁栄、そして我々の繁栄を祈り、皆様お疲れさまでした。乾杯！

投稿者: 日時: 14:04 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

お客様のレストランがオープンいたしました。現在代々木公園近くのタールムという地中海料理のお店の２店舗目です。場所はお台場海浜公園にあるビーチに突き出た建物の２階なので、行かれると判りやすいです。

今回はエクササイズの方でご活躍されている井上朱美先生と彼のブラッドリーの三人で行かせていただきました。
浅見社長・マシューさん・野坂さんおめでとうございます。
マネージャーの塩沢さん・シェフの中村さん昨夜はご馳走様でした。
ホントおいしかった。
そして、夜のビーチを眺め、その先はレインボーブリッジを眺めてのシチュエーションもよかった。
一度は行きたいお店です・・・が・・・一度行くとまた行きたくなります。
皆様もそうぞ

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投稿者: 日時: 13:22 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

紀子様に男児誕生のニュースが発表された日、東京は雨で日経225は101.87円下がった。世間は冷静である。
しかし、わたくしは冷静ではいられない、今、そこにある仕事の話、そして、飲食業界の話、エクササイズスタジオの話、ふつうこれだけあれば一杯一杯になるだろうが、柔軟に、慎重に進んでいかねばならない。熱い秋になる
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

投稿者: 日時: 18:07 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

土曜日の新聞に折り込み広告を入れました。
物件の売却依頼をいただいたのでデザインから取り組みました。
しかし、予想外に反響はいまいち、天気良すぎるんだもの、これでは在宅率が低くて、広告みてくれないかも、と天気を呪うことにします。しかし、業者さんの反応は良かった、デザインを褒めてくれたことと、未公開の物件ということで「お客様に紹介していいですか？」という反応があった。
しかし、この広告で売れないと意味ないのだ、いままで、弊社は年に１回位はまじめに新聞折り込み広告を行い、その成約率は100％です。なかにはディレイがかかったように数週間後に「おたくの広告取っておいたんです。」という反応から成約に至ったこともあります。
今回の広告も、ボディブロウのようにジワジワと誰かの心を掴んでいればいいのですが

投稿者: 日時: 12:31 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

弊社で管理している文京区根津の根津ハウスなのですが、これが、築年数不明で、ほんとボロ家なんです。その場所は東大弥生門から徒歩１０分程なので、海外からいらっしゃる留学生等を対象に学校側から推薦して頂いておりまして、好評を得ています。今年の春に我が友人の妹さんが東大にいくというので、付近でアパートを探したのですが、最近のアパートやワンルームマンションはクオリティが高い分割高で、学生には不評ということがわかりました。それに比べて、弊社が管理する根津ハウスはボロな分だけ安い、しかし、生活に必要なものは足りていて、自転車もついているので空室の期間がありません。学生にはそれでいいのです。
今日は、新しい住民の方と契約があり、東大に行ったのですが、弥生門から入るとドトールがあり、前は無かったのにと思いつつ、しかし、私の頭では到底入学することはできなかったので、なんともうらやましいな～と思い、歩いておりました。
今回の入居者はスエーデンの男性で、今日、日本について、そのまま部屋の契約をして、部屋に行き、ガスの開栓（これは本人が立ち会わないといけない）に一緒にいったのですが、英語が話せないことにやはりコンプレックスを感じてしまった。しかし、東大に行くほどの好青年なので、ｽﾑｰｽﾞにコミュニケーションをとれたことも嬉しかった。
仕事をしていて思うのは、特に私の場合、学生からいい大人（他意はない）までがクライアントだし、さまざまな業種の方や、さまざまな事情を抱えた方と出会え、その事情に対峙していかないと仕事にならないので、やさしくなければできない仕事なんです。
事情×やさしさ＝クライアントの幸せです。

追伸：「月初なもので～」言ってない

投稿者: 日時: 22:27 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

月末はみんな忙しい、理由もわからず忙しい、電話にしても相手に、「月末だから時間とれないんですよ」の一言は効く、これほどイイ、しかもみんな納得する理由は他にない、但し、一月に一回しか使えない、あとは、「うち月初も結構つまってて」や「週明け会議なんで」や「週末テンパッちゃって」等は「月末効果」に比べたら弱いのだ。
しかし、今日のこの私は本当に忙しかった、忙しいときに電話はあまり掛かってこない、やはりみんな忙しいのだ、せっかくの月末なのに「いや～月末なんでスケジュールつまってて」の一言がいえなかった、残念であった。私から電話して「いや～月末なんで」なんて当日にいえない、今日は行動的に動いた、それなりにこなしたし、いい話もあった、なのに不完全燃焼なのだ、
　　　　　　　　　　　　　　　「じゃ～来月末っていうことで」
やはり不完全燃焼だ
明日は「月初なんで～」　　　　　　　　　　　　　　　　言ってみることにした。

投稿者: 日時: 23:33 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

八王子の物件を売却することを委任され、お役所に調査にいきました。
八王子市役所は西八王子からが一番近く、しかもこの駅の次は高尾なので、中央線の終点にちかいです。調査対象物件は大和田町というところで、この物件の隣接地に八王子市が管理する道路があります。その道路には擁壁があり、この擁壁の扱いについてどうのようなものなのかを聞くことが１点、もう１点は接している位置指定道路について調べることが目的でした。
ここで勉強になったことは、擁壁といっても、住宅の建設を目的とした工作物ではなく、道路整備をするための工作物なので、よく宅地造成をされていると擁壁について事細かに検査をするのですが、道路管理のための工作物の場合、検査基準はあるにせよ、住宅建設が目的でないため、その検査基準が違うとうことで、担当者としても、市が管理しているとはいえ、そのうえに隣接する土地に住宅を建てる場合、やはり、東京都条例に該当するのではという回答でした。ただし、一定の検査をして、その検査基準をクリアしていれば、これは例えなのですが、検査済証がある工作物のように一般的な基礎でよく、また、その擁壁の根元から３０度の線を引き、その線の外側に建設するなどの処置をしなくていいそうなのですが、今回の擁壁の場合はコンクリートなので、鉄骨がセメントに覆われているので、どれくらい鉄筋があるかの判断ができない、よって検査できないということなのです。これは困った！
しかし、杭などの処置をすることにより、建築物は建てることができます、費用はかかるけど、この費用がかかるところが問題なのです。これはもっと掘り下げて交渉してみなければいけません。
物件調査をして、いままではそれでよかったのに、法改正やコンプラで許されない部分が増えています。安全に越したことはないのですが、行政も、当時の図面や、記録を残しておいてくれないと困ります。

投稿者: 日時: 18:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

八王子の物件を売却することを委任され、お役所に調査にいきました。
八王子市役所は西八王子からが一番近く、しかもこの駅の次は高尾なので、中央線の終点にちかいです。調査対象物件は大和田町というところで、この物件の隣接地に八王子市が管理する道路があります。その道路には擁壁があり、この擁壁の扱いについてどうのようなものなのかを聞くことが１点、もう１点は接している位置指定道路について調べることが目的でした。
ここで勉強になったことは、擁壁といっても、住宅の建設を目的とした工作物ではなく、道路整備をするための工作物なので、よく宅地造成をされていると擁壁について事細かに検査をするのですが、道路管理のための工作物の場合、検査基準はあるにせよ、住宅建設が目的でないため、その検査基準が違うとうことで、担当者としても、市が管理しているとはいえ、そのうえに隣接する土地に住宅を建てる場合、やはり、東京都条例に該当するのではという回答でした。ただし、一定の検査をして、その検査基準をクリアしていれば、これは例えなのですが、検査済証がある工作物のように一般的な基礎でよく、また、その擁壁の根元から３０度の線を引き、その線の外側に建設するなどの処置をしなくていいそうなのですが、今回の擁壁の場合はコンクリートなので、鉄骨がセメントに覆われているので、どれくらい鉄筋があるかの判断ができない、よって検査できないということなのです。これは困った！
しかし、杭などの処置をすることにより、建築物は建てることができます、費用はかかるけど、この費用がかかるところが問題なのです。これはもっと掘り下げて交渉してみなければいけません。
物件調査をして、いままではそれでよかったのに、法改正やコンプラで許されない部分が増えています。安全に越したことはないのですが、行政も、当時の図面や、記録を残しておいてくれないと困ります。

投稿者: 日時: 18:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

ついにフットサルチーム「道玄坂ＦＣ」のユニホームができました。これで試合にエントリーできる！対戦相手を募集します。「どこからでもかかってきんしゃい！」といいたいところですが、実際にはまだまだ未熟なチームですし、発足したことさえ知らなかったことでしょう
６月から練習を開始して、サッカー部の若者に指導してもらいながら、なんとなく「かたち」になりつつある今日このごろです。
我々社会人チームは、事務長の正木さん、フットサル暦ん年の金井さん、ジム通いん年の大塚さん、ゴルフが上手な藤木さん、そしてわたくしがいつものメンバーですが、先日初参加の正木さんの友人、いきなり飛び入りの石井さん、そして、大塚さんの息子さんの大学生メンバーで構成されております。
平均年齢は３０くらいになってるかな？
秋にはどなたか対戦してください。連絡はこのHPのメールからお願いします。
しかし、このユニホームは会社名が大きすぎた、その大きさに恥じないように試合を数こなし、チームを盛り立てなくちゃ

投稿者: 日時: 15:54 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

昨夜、私のクライアントであり友人のS氏と品川にあるジャズレストランでディナーをしました。久しぶりに会ったのですが、会っていない時間を埋めるには少し時間が短かったようです。音楽をＬＩＶＥで聴くというのはいいことです。
S氏は株式、不動産、ＢＲＩＣ、ラブホテルファンド等、投資基準のユニークさが個性的で、その投資判断の見極めはどこを基準にしているのか、ちょっとついていけない先見性を持ってます。しかし、最近は本業が忙しいらしく、新たな投資については話が上がりませんでした。実は、昨日お会いしたのは、シティ・ライフ・プラニングに投資をしていただいており、その報告が主旨でした。実際に投資いただいた金額に対しての分配の説明と、今後のプロジェクトの説明を話していると、最近は私募ファンドという言葉を聴かない、私募ファンドをメインで行っている企業はトラブルが多く、裁判を行っているケースが多いといいます。しかし、その投資基準を決めているのは投資家なのですが、企業側の報告がマメでない、たとえば、前回と話が食い違うなど、報告義務に対してのクレームから、分配に対しての話になり、トラブルにつながっているといいます。こと不動産については、ＲＥＩＴ自体が利上げによる収益の懸念から、今後は売りに向かうではないかと判断しており、そうなると、私募ファンドのみならず、大手のＲＥＩＴ関連企業がトラブル回避に追われるだろうと考えているようで、そうした点からも、静観姿勢なのかと思います。実際、不動産の価格が都心部については上がりきっている感があり、投資基準をどこに見据えるかということを含めて、私の会社も照準を定めないといけない時期にきていると判断しております。
一方で、Ｓ氏のユニークな投資話のなかで、「これは実現できたら面白いけど、では、誰がやるの？と思ったらやる企業や個人を探すか？」というノリで、無責任な企画をぶち上げようという話も以前からよく話しているのですが、では、そろそろ企画づくりからやりましょうとあいなりました。
これはホント無責任企画ということでリリースしますので、ヨロシク

投稿者: 日時: 17:19 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

豪雨が日本を襲っている、人命に関わる被害も増えている、これはひとえに自然災害といえるだろうか？しかし、人災というにはあまりにも規模が大きく、どこをボーダーラインにして人災といえるのかは、今回の災害は難しい問題だと思う。去年の夏、杉並区を襲った冠水は、私の友人宅も被害に遭い、人ごとでは無かった。その時に思ったことは、半地下の家（特に車が斜めに入り、その奥に玄関というもの）は作らないことにしよう、地盤が低いところに家を建てない方がいいということです。しかし、今回の豪雨はそんな考えのレベルは超えており、改めて自然は恐ろしいと感じるばかりです。今後、その対策として、異常気象に対して、人々が出来ることに対峙していかなければならない、京都議定書が云々と取りざたされるが、いったい何年前の話なの？という感じです、特に今の大学生にとっては、そんな会議があったことすら知らない、その世代が就職し、次世代をつくりあげていくことを考えたら、つねにライブで異常気象・ヒートアイランド等の会議をどこかで行うといった活動が大切だと思います。「まず、私に出来ることは？」この問いかけから始めたいと思います。

投稿者: 日時: 15:52 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

今、ある敷地を有効活用するために事業計画を作成しているところです。この事業計画が出来上がるまでは、当然のことながら、その物件調査からはじめて、建築のプランを作成し、そのプランがどのような収益を生むか、そして、毎年の税負担はいくらか、手取りはいくら残るかというシミュレーションをつくるまでが仕事なのですが、ポイントは設計だと常日頃思っております。医療で例えるとセカンドオピニオンが注目されておりますが、まさにコレと同じくらい重要なことだと思います。その建物いかんによっては今後の10年〜20年は大きく差がでてくるからで、設計（建物）をいいかげんなものにしてしまうと生活に影響を及ぼす可能性があるからです。
そこで、実際には2社から3社の設計は費用もかかるし、２社めからの設計は1社めの担当の方に申し訳ない気がする等、遠慮しがちです。逆に、2〜3社の設計をコンペで頼むのも大げさだという意見もあります。
弊社は出来れば2〜3社（2人から3人）の設計プランをご提案するように努めております。
今後は、ご提案までをシステマチックにしていく必要もあるかと考えておりますが、土地というもの1品ものですからそのご要望は多岐に及びますので、難しいかも。
現在、実際にご提案していくプラン等をこのHPでも公開していく予定です。

投稿者: 日時: 20:07 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

最近は、大手でも、FAXの情報は多くの人の目に晒されるということで、メールや郵送でのデリバリーが増えてます。
最近各担当の情報管理責任が個人情報保護法と共に厳しくなり、その流れで、うかつにFAXする行為が見直されています。しかし、ネットだってセキュリティが盤石でなければ意味ないですよね。
セキュリティといえば、クレジットカードで買い物をする場合、もちろんカードが無ければ買い物が出来ない（携帯対応除く）という常識はもう過去のものです。
指紋認証で決済するサービスが米国では普及しているのです。
これにより、カードを忘れてしまった、または出先で紛失したしまった、詐欺に遭ってしまったという問題がなくなることだといいますが、はたして、手ぶらでも買い物出来るっていうは衝動買にはご注意を、ご利用は計画的に！

投稿者: 日時: 09:19 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

梅雨が明けて間もない沖縄にクライアントとリゾート開発物件を視察に行きました。宿はJALシティですが、このホテルは6月20日にオープンしたばかり、とてもきれいな空間を体験できましたが、あまりにも新品すぎて、ちょっと工事現場の臭いが残っておりました、しかし、これも言い換えると新車の臭いみたいで良いのかも、ちょうどその日はサッカーワールドカップの日本対ブラジル戦がある日でしたので、ホテル全体が深夜にもかかわらず眠っている感じがせず、ホテルに面する国際通りも人が多かったですね、さらに翌日は沖縄の祝祭の日ということでお休みの方が多くいらっしゃり、サーカーの視聴率はここ、沖縄でも良さそうでした。残念ながら決勝進出にはなれませんでしたが、オリンピックよりも参加国が多く、オリンピックよりも注目されている4年に一度のイベントを最後まで見ていきたいです。
話が趣旨からはずれましたが、今回は沖縄本島でいえば北側に行き、今はまだ原生林があるその地を、これからどう料理するか、その開発の立ち上げスタッフに参加できるとしたら、仕事として充実した数年間が待っていることでしょう。この話は追いかけますので、今後の経過にご期待ください。

投稿者: 日時: 12:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

先日、弊社の戸建て分譲をお買い求めいただいたお客様が、ご自身のご希望でリメイクを行い、本日は、その完成引渡確認を行いました。
コンセプトは土間に囲炉裏でしたが、さすがに土間にダイニングは抵抗があり、確かに自宅でサンダルはいてご飯たべるの？という感覚はあまりないもので、土間にフローリングを敷きました、っていうと簡単に折りたたみでも敷いたのかと思われますが、床暖房完備の大がかりな工事でした。そこで写真をご覧いただいて、好きこそものの違いあれ、どちらがよいと思います？
いずれにしろ新築を住む前にリフォームをするという事が、これから増えていくのではないでしょう、既存の建売には少なからず、個々の生活スタイルにあっていない点や、妥協をしている点はあるはずです。新築のニーズは、その買いやすさ、多くの方に向けた平板なプランが長所？でしょうか？しかし、今回の分譲はまったく万人向けではないコンセプトで挑戦しました。不動産は1品ものです、住む方がとても気に入っていただき、そこで生活を送る、その方は、その物件を選ぶひとりの方しか手に入れられない。

投稿者: 日時: 17:12 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

月曜日に岐阜へ行きました。クライアントの相続相談と、所有不動産の調査という趣旨です。駅からほど近いところで規模は数百坪ということで、具体的な場所等は公表できません。その不動産を維持する場合はどうするか、また、売却した場合は？　分与は？　税金は？　と問題は多々ありますが、限られた時間のなかで整理していかなければならない問題です。ひとつひとつを短時間で網羅することは難しく、また、係わる方々の考えも移ろうので、弁護士の仕事の範疇になると思います。そのなかで適切なアドバイスが出来ればと考えております。
岐阜の気候は良く、帰りの新幹線では殆ど寝ておりました。春眠暁を覚えずならぬ春眠終点を覚えずでした。

投稿者: 日時: 14:23 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

先日、香港に行って来ました。去年から世界の都市の不動産事情を見聞しております、今回はその香港編！
ご協力頂いたスターツ香港支店の山形様・松田様・井上様、ご協力ありがとうございました。
http://www.starts.co.jp/hongkong/
是非ご参照ください。
さて、先ずはいくらでどんなものがあるかからご説明しましょう、例を挙げますと
九龍の近くに2002年完成のソレントという居住用マンションがあります、こちらの１部屋が
42階・3ベッドルーム・1,389sqft・HK$11,500,000(約172,500,000円）・坪単価4,423,977円・グロス利回り4.2％
香港島の新築物件、2006年完成予定
21階・1,918sqft・HK$29,680,000（約445,200,000円）・坪単価8,268,610円
この2例だけを見てわかるとおり、日本よりも専有面積が広いのは当然として、坪単価はやはり東京の都心部並か、それより断然高いです。投資物件（収益）として検討するのであれば、キャッシュで購入しなければ、香港で銀行預金した方がリスクが低くていいくらいです。融資を受けて投資物件として買う方はほとんどいないというお話です。
ではキャピタルゲイン狙いならという考えで購入する方は多いそうです。香港は不動産の取引がきっちりデータベース化されています。それは売買・賃貸の年ベース、月ベースのデータがあり、賃貸で見た場合毎年4月くらいが山です。年ベースでは2003年位が底値で、今は上昇気味か横ばい、売買も月ベース年ベースがそれに従うような動きをしております。年ベースの曲線をみると返還前後の1997年位がピークで、現在の推移はその6割くらいなのでキャピタルゲインねらいの方が多いことがうなずけます。
もし購入するのであれば、デペロッパーの考えでは新規分譲にプレミアをつけているので少し古い物件の方がいいと思います。ちなみに香港島セントラル地区の容積率は1,500％！　但し、為替の問題はあります、人民元の切り上げに対して香港ドルが切り上げられる理由が殆どないし、ちなみに香港ドルから人民元に切り替わる時期は返還から50年後ですからまだまだ先です。香港ドルは米ドルの動きと連動してます。これは金融政策の裁量が香港にはないということです。そのあたりで流動性を判断してみてはいかがでしょうか？もし間違ったこと書いていたらすみません。
不動産を購入する場合の実務的なお話をしますと、不動産仲介業者の仕事は仮契約までで、あとは弁護士が名義変更まで行います。司法書士ではないです。費用は仲介手数料が物件価格の１％、弁護士費用がHK$3,000〜で、印紙税が物件価格の３％から3.75％です。
山形様は以前、上海に勤務しており、加熱する中国経済を肌で感じた方です、そこで「香港と上海のどちらが好きですか？」と素朴な質問をしたところ、上海と答えました、理由はやはり加熱した経済と、世界からマネーだけではなく人のエネルギーを感じる、「ここでなんかやってやる！」という精神、一方で危ない感じ、経済もそうだけど人々のいっちゃってる感じ（ここまでは言ってませんでしたけど）、そんな経済を中国の中心で破綻させていいのかというポジティブな姿勢が好きだと言っておりました。また、参考までに「個人的に不動産を買うとしたら香港のなかではどこですか？」とお伺いしたところ、香港島の南側は別荘が結構多く、お金持ちが好んでいる場所があるんだそうです。できればそこまで脚を伸ばしたかったけれど、時間がありませんでした。
山形様のお話を聞いていて、上海と比較するのもいいと、そして行ってみなければ、それにより香港の魅力を違った視点から受け入れることが出来ればと思いました。
追記：香港の紙幣は返還後50年までの期限付きという理由なのか、紙幣を発行する銀行が3つあります。つまり3種類の紙幣があるのです。しかも人民元も使えるので混乱してしまいました。

投稿者: 日時: 18:34 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)