しばらくブログをさぼってました。
気がつくと前回は2月です。

この2ヶ月でなにか変わったことは？
季節が変わったのは当然ですが、株価も上がり、すこしマクロ経済は上向いている様です。
２月の時点で私は、景気の底打ち感を感じてましたが、外れていなかったということです。

さて、世田谷区目黒区等の城南エリアの新築一戸建が枯渇してきています。
これは前回、２月にも書いたことがありますが、一戸建需要はあります。
モノがないから作ればいい
しかし、
相変わらず金融機関は我々不動産業者に厳しく、建売業者は在庫の販売に手一杯で、新規開拓ができない状況が引き続いています。

そんな折、一般のお客様の動きとしては、いよいよ土地の購入に意識が移ってきています。

しかし、土地を購入してから建物が完成するまでの経費を考えると、あまり現実的ではなく、諦めてしまっている方が多い様です。

土地を買って家を建てる場合については、金融機関が、そのスキームに対応する商品を出していただければ、土地は間違いなく動くのですけどね！

続きはまた

投稿者: 日時: 12:53 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

早いもので２月も終わろうとしている
新築の販売状況をリサーチしていると、都心部の新築一戸建在庫が極端に減っていることに気がついた。

調査エリアは世田谷区・目黒区・渋谷区で
今となっては価格が高くて、いつまで経っても売れそうもない物件は別にして、山手通りより中心部はショウジキ新築一戸建在庫が無い状況

目黒区はそもそも区の面積がちいさいのでわずかしかなく
世田谷区は調べていて面白いことが解った

小田急線沿線はとくに環八周辺在庫が多く

田園都市線沿線も環八方面に在庫が多い

東横線沿線は田園調布までを含めて数が少ない

この３路線のエリアを城南地区をいうが、このエリアは過去１年前まで価格が高騰し、分譲会社の景気後退が始まる１年前から土地の仕入れに慎重になりはじめて来たのを境に、多くの会社が建築を様子見、または、ファイナンスの面から資金繰りが今迄の様に潤沢ではなくなり、やはり建築について様子見ムードが高まってきた

このタイミングから１年経ち

新築の完成在庫が、特に都心に近くなればなるほど無くなってきているという状態になってしまった。

そこで、不動産仲介メインの販売会社は、クライアントは存在すれど販売するものがなく、そもそそもこの状況下ではクライアント数よりプレイヤーの方が圧倒的に多くなっており、一人のクライアントを多くの業者が取り合う様な状況になっている。

にもかかわらず、さらに販売するもの（新築一戸建）がない！

昨今、不動産が動かない、土地が売れないということはよく耳にするが、逆をいえば、適正価格でクオリティの高い商品が枯渇しているという側面があることにあまり気がついていないのではないでしょうか？

さて、正しい新築一戸建の普及のサセカタを考えてみたのですが、それはまた後日

投稿者: 日時: 17:43 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

今って、なかなか不動産の売り物件情報をお預かりしても売れにくい時代になりました。
A 社3件の専任媒介
B 社2件の媒介
C 社5件の専属専任媒介
D 社3件の売主物件所有
これ、どう思います。
A 社3件の売りたがっているクライアントはA 社となんらかの関係があり、専任を外さないで、売れる限り連綿と専任媒介の関係を保とうとする、それはクライアントか、A社か？
もうそういう事ってやめませんか？といっても無理だと思いますので、ご提案
A〜D社で情報を共有するだけでは今迄と同じ
それぞれの会社がシャッフルして媒介を受ける、クライアント次第では専任でも専属でもいい、それはクライアントの事を思い、相談相手が変われば、より良い売却の提案も出てくるかもしれないからです。
それに、一社ではできる事に限界がありますから
販売のスタイルを変える
そして流通網を構築する

どう思います？

投稿者: 日時: 18:34 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

不動産の売却物件がとても多い
今年になってからわたしがその情報を見る数は日毎に増えており
一向に減らない
減らないということは売れてないということで
不動産は現在、ある限られた方しか購入しないし、ファイナンスの問題で買いたくても買えない状況が続いている。

私が目にする売却物件情報は、その殆どが市場に情報公開しない（出来ないという）レベルの情報なので、潜在的に不動産物件を欲しがっている方に、情報が行き渡っていない状態であると思われる。

さて、潜在的購入者と売側との情報のマッチングが噛み合ないのは、実際の取引価格が幾らまで安価になるか、その値段を決める権限者がどこに存在するか（この場合はファイナンス会社・管財人のケースが多い）、収益物件の場合には不動産取引をされて困るテナント（賃借人）が存在する等、クリアーしなけばならないハードルがいくつか有り、重要なことは、その物件のことを詳しく理解しているスペシャリストが情報管理を一元可し、一件ごとの権限者にルートをキチンと持っている人材が不可欠なこととなる。

例えば、物件情報をいいかげんな態度で広く言い伝えてしまうと、その物件情報はどこからなのかと戒められることがある、しかし、客観的にみると、買手としては多くの情報に触れて、そのなかから本当に気に入る物件に出会うことが良いことで、不動産業者の都合は関係ない。

つまり、信用をおける方が情報を一元可し、一件一件丁寧な対応を行っていればそれで良く、そいう情報をまとめて公開する様な、セキュリティーを持ったサイト等が存在すれば門戸はひろくなり、買手は自由にサーチすることが可能になる。

現在、各企業にそれぞれ存在する売却物件を一元可する作業を実際に行っていながら思ったことなのですが、情報開示に否定的なのは日本人の鎖国的思想がはびこっているとしか思えない。

情報を公開することが出来ない物件は、何故、情報公開してはならないのか、その理由の説明責任があり、そうでないものまで情報公開してはいけないものがとても多いので、一件一件の物件のもつ特性を理解しながら、公開・非公開を振り分けていけば、構わないのではないでしょうか。

投稿者: 日時: 13:23 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

今年はじめての3連休であった昨日までの間に、私の知人が勤務している不動産会社への来場者数は前年・前前年を上回ったという

昨今の不動産市況の下落で、いままで買い控えをしていたお客様が年明けから動きだしているというのだ。

ニーズとしては
安定収入のサラリーマンが多く、求めている不動産物件は低価格帯で、割合、時間が掛からずに購入していくという

そもそも、去年からの金融危機で株や為替で儲けていた方々はそのマーケットには入らず、自営業者は今後のマーケットに対する不安感から不動産には手を出さない傾向が強いか、本当に気に入った物件を買う気があれば自分の価値観でさらっと買うが、稀である。

買われている物件は概ね中古マンションか中古一戸建て、価格は1000万円代から2000万円代というから、都内23区では到底存在することすら無理な物件で、都内23区でその様な物件があった場合、ワンルームか再建築不可能な物件といった条件なのは否めないでしょう

さて、この郊外的市場に参入するとしたらどうするか？
格安の物件を購入して、手直しして売却すると瑕疵担保責任がついてくる。
瑕疵担保責任は2年間なので、その間に見えない床下・屋根裏・躯体などでクレームがあった場合は不動産業者である我々は（一般の方が一般の方に売却した場合、瑕疵担保責任はせいぜい2ヶ月）即刻補修しなければならない。
企業の社会的責任です。
この状況を客観的に収益ベースに置き換えると、例えば2000万円で売却した場合に、後日、構造躯体の補修で瑕疵担保責任を追求され、500万円補修費にかかりましたとなると、赤字は免れないこととなる。

さて、多くのニーズが待っている郊外的不動産市場に参入するか？

難しい判断です

投稿者: 日時: 17:47 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)